جوان آنلاین: تناسب نداشتن میان عرضه و تقاضا طی چند سال اخیر به ایجاد یک ناترازی بزرگ در بازار مسکن منجر شده است. به طوری که عباس صوفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی اخیراً از وجود یک ناترازی ۷میلیون واحدی، در بازار مسکن خبر داده است.
محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز ۷ بهمن و پس از نشست مشترک با رئیس بنیاد مسکن با انتقاد از عملکرد بانک‌ها در اجرای قانون جهش تولید مسکن به کمبود ۶میلیون واحد مسکونی در کشور اشاره کرده و گفته بود: اقدامات ضعیف بانک‌ها و وزارت راهوشهرسازی در این حوزه، تخلفی آشکار است که پرونده آن از سوی کمیسیون عمران مجلس به قوه‌قضائیه ارسال خواهد شد.
بر اساس برنامه‌ریزی‌های کشور، باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود تا تعادل میان عرضه و تقاضا برقرار شود. متأسفانه طی ۱۰سال گذشته، این هدف محقق نشده و سالانه بیش از ۴۰۰هزار واحد مسکونی ساخته نشده است. این روند موجب کمبود ۶ تا ۷ میلیون واحد مسکونی در کشور شده است.
وی ادامه داد: قانون جهش تولید مسکن با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی از سوی دولت، مردم و انبوه‌سازان به تصویب رسید. طبق این قانون، ۲۰درصد از کل تسهیلات بانکی باید به بخش مسکن اختصاص یابد، اما در حال حاضر، این رقم به کمتر از ۲درصد رسیده است. عملکرد ضعیف بانک‌ها در ارائه تسهیلات بانکی، عامل اصلی ادامه کمبود مسکن و افزایش قیمت‌هاست.
رضایی‌کوچی افزود: در کمیسیون عمران، بانک‌ها، مدیران عامل، وزیر اقتصاد و رئیس بانک مرکزی را برای پاسخگویی به این عملکرد نامطلوب دعوت کردیم. همچنین، رئیس امور مالیاتی نیز باید بانک‌هایی که از پرداخت تسهیلات خودداری کرده‌اند، جریمه کند، اما به وظیفه قانونی خود عمل نکرده است. بر این اساس، گزارشی در حال تهیه است که به زودی در صحن مجلس قرائت خواهد شد و بر اساس ماده ۲۳۴ آیین‌نامه داخلی مجلس، بانک‌های متخلف به قوه‌قضائیه معرفی می‌شوند.
این نماینده مردم در مجلس با ابراز نگرانی از عملکرد بانک‌ها بیان کرد: تأمین مسکن، موضوعی جدی برای مردم و عاملی مهم در رونق اقتصادی کشور است. ساخت‌وساز مسکن، علاوه بر تأمین سرپناه برای مردم، اشتغال کارگران ساختمانی، درآمد مهندسان ناظر، افزایش درآمد شهرداری‌ها و تقویت واحد‌های تولیدی مرتبط را به دنبال دارد.
کارشناسان حوزه مسکن، برای حل این ناترازی بزرگ راهکار‌هایی را پیشنهاد می‌دهند که توجه به آن می‌تواند به دولت برای کاهش دامنه‌های این ابرچالش کمک کند. یکی از مهم‌ترین مواردی که در این حوزه مطرح است، دخالت غیر مستقیم دولت و ایفای نقش نظارتی و تسهیلگری است.
درباره اهمیت دخالت غیرمستقیم دولت در بازار مسکن، مرکز پژوهش‌های مجلس تیر امسال در گزارشی توصیه‌ای به دولت چهاردهم به صراحت، «مداخله دولت در ساخت مسکن» با هدف «تضمین دسترسی همگانی به خانه» را سیاست ناموفق عنوان کرد.
البته نمی‌توان به طور کل دخالت دولت در بازار مسکن را رد کرد بلکه این دخالت باید در کمترین میزان خود باشد. حامد مظاهریان، معاون اسبق وزیر راهوشهرسازی آبان ۱۳۹۷ گفته بود که ضروری است دولت در بازار مسکن مداخله حداقلی داشته باشد.
این دخالت حداقلی را می‌توان در ارائه زمین رایگان جست‌و‌جو کرد به طوری که مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند می‌گوید: طبق قانون اساسی دولت باید از اقشار ضعیف حمایت کند و بهترین راه حمایت از این اقشار آماده‌سازی و ارائه زمین‌های رایگان است.
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن هم معتقد است که دولت می‌تواند با اجرای سیاست «زمین صفر» ۶۰درصد از هزینه تمام‌شده مسکن بکاهد تا به این ترتیب طیف گسترده‌تری از متقاضیان را برای خانه‌دار‌شدن پوشش دهد.
کامران غضنفری، نماینده مجلس شورای اسلامی هم شهریور امسال گفت: اگر زمین رایگان در اختیار مردم قرار بگیرد و تسهیلات بانکی نیز پرداخت شود، در مدت زمانی کمتر از دو سال، مردم می‌توانند برای خود خانه بسازند.
محمد منان‌رئیسی، نماینده مجلس نیز در این خصوص می‌گوید: اگر مردم در پروژه‌های ساخت‌وساز مسکن خودشان کنشگر باشند، پول‌های خرد آنها با هدف ساخت و تکمیل ساختمان جمع می‌شود.
البته سیاست ارائه زمین رایگان نباید به گونه‌ای باشد که موجب شکلگیری رانت شده و از مسیر خود منحرف شود. مدنی رئیس، اندیشکده حکمرانی هوشمند در این خصوص معتقد است: قیمت پایین زمین‌های حمایتی که دولت در اختیار اقشار متوسط رو به ضعیف قرار می‌دهد، منجر به توزیع رانت نمی‌شود. به بیان دیگر این زمین‌ها نباید از زمین‌های موجود در مناطق خاص شهری با ارزش بالا باشد.
تعیین شرط زمان ساخت یکی از راهکار‌های پیشنهادی است که می‌تواند ارائه زمین‌های رایگان را به سرانجام برساند. محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن شش‌ماه پیش در این خصوص گفت: دولت می‌تواند زمین را ابتدا به صورت سه‌ساله با شرط ساخت طی سه سال واگذار کند، تا به این ترتیب جلوی رانت نیز گرفته شود.
ناتوانی در تأمین مالی و تزریق نکردن نقدینگی به بازار مسکن، یکی از مهم‌ترین موانع این بخش به شمار می‌رود. این مسئله در بسیاری از موارد موجب کند‌شدن روند پیشرفت پروژه‌ها و همخوانی‌نداشتن عرضه و تقاضا در بازار مسکن شده است.
علاوه بر مشکلات تأمین مالی از سوی سازنده‌ها، کافی نبودن وام‌های مسکن هم در اقتصاد مسکن مزید بر علت شده است.
در این خصوص کامران ندری، استاد اقتصاد دانشگاه امام صادق (ع) مهر امسال گفته بود: وام‌های کوچک برای خرید مسکن کافی نیست و باید راهکار‌های جدیدی برای بهبود این شرایط اندیشیده شود. این راهکار را می‌توان در استفاده از ابزار‌های نوین تأمین مالی جست‌و‌جو کرد.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در این خصوص می‌گوید: یکی از راهکار‌های هدایت نقدینگی به سمت بازار مسکن اصلاح قوانین برای به کارگیری ابزار‌های تأمین مالی مانند پیش فروش و فروش متری است.
همانطور که عنوان شد، استفاده از ابزار پیش‌فروش به عنوان یکی از راهکار‌های پیشنهادی صاحب‌نظران حوزه مسکن در تزریق نقدینگی به بازار مسکن، کمک به تأمین مالی از سوی سازنده‌ها و سهولت خرید خانه به صورت تدریجی برای مردم مطرح است. اما از سال‌های گذشته، استفاده از ظرفیت‌های آن تقریباً به حاشیه رانده شده است.
مجتبی یوسفی، نماینده مجلس شورای اسلامی ابتدای دی در این خصوص گفته بود: سختگیری‌های قانون پیش فروش باعث شد، یکی از راه‌های اصلی تأمین مالی به صفر برسد.
با تأکید کارشناسان و صاحب‌نظران بر لزوم ورود دولت برای اصلاح قانون و استفاده از مزایای پیش‌فروش، وزارت راه و شهرسازی به این حوزه ورود کرد. در این خصوص ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی دوم دی امسال گفت: طی دو سال باید اقدامات قانونی لازم جهت اصلاح قانون پیش‌فروش از سوی وزارت راه و شهرسازی انجام شود.
اهمیت اصلاح و ایجاد قوانین کارآمد برای حل چالش مسکن را می‌توان در نگاه کارشناسان حوزه مسکن دید. حسن محتشم از کارشناسان بازار مسکن در این خصوص معتقد است: دولت باید با مجموعه‌های حرفه‌ای انبوه‌ساز و سازنده، تعامل دقیق و برنامه‌ریزی شده برقرار کند.
