جوان آنلاین: در سه دهه گذشته، قیمت زمین در ایران ۳هزار و۵۰۰ برابر شده است. این رشد چشمگیر به‌ویژه در کلانشهرها، نتیجه سیاست‌های محدودکننده توسعه شهری و احتکار زمین از سوی نهاد‌های دولتی و بانک‌هاست. این شرایط باعث شده است زمین به کالای سرمایه‌ای تبدیل شود و بحران مسکن را شدت بخشد، جایی که سوداگران و بانک‌ها به این بازار دامن زده‌اند.
طی روز‌های اخیر، یک مؤسسه اعتباری اعلام کرد قصد دارد یکی از قطعات زمین خود را به مبلغ هزار و۱۰۰ میلیارد تومان بفروشد. این خبر، نه‌تنها بر جنبه بنگاه‌داری بانک‌ها تأکید دارد، بلکه نشان می‌دهد زمین دیگر تنها یک کالای مصرفی نیست، بلکه به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است. این تغییر ماهیت از آن جهت حائز اهمیت است که تنها یک قطعه زمین به این قیمت بالا فروخته می‌شود و نشان‌دهنده رشد چشمگیر قیمت زمین است، به طوری که در سه دهه گذشته قیمت زمین ۳ هزار و ۵۰۰ برابر افزایش یافته و در بین کالا‌های سرمایه‌ای، بیشترین رشد را تجربه کرده است.
در کنار این تحولات، فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن کمبود عرضه زمین را عامل اصلی گرانی مسکن می‌داند و بر لزوم توجه به محدودیت‌های شهرسازی و سوداگری زمین تأکید می‌کند. به گفته او، انباشت سرمایه و احتکار زمین از سوی نهاد‌های مختلف نیز عامل تشدید بحران است. آماری که اخیراً منتشر شده حاکی از آن است که سازمان ملی زمین و مسکن ۱۸ هزار هکتار زمین احتکارشده در محدوده شهرها در اختیار دارد، این به روشنی نشان می‌دهد ریشه سرمایه‌ای شدن زمین را باید در تصمیمات دولتی به‌ویژه مصوبه «ضوابط جلوگیری از گسترش شهرها» شورای عالی معماری و شهرسازی جست‌و‌جو کرد.
محدود شدن توسعه شهرها، عامل رشد سرمایه‌ای زمین
از سال ۱۳۴۵ که تصمیم به بازبینی گسترش شهر تهران گرفته شد، پایه‌های نخستین سرمایه‌ای شدن زمین گذاشته شد. چهار سال بعد، اولین طرح جامع تهران تصویب شد که بر اساس آن قرار بود محدوده شهر تا سال ۱۳۶۵ گسترش یابد و پس از آن توسعه آن متوقف شود. گام بعدی، تصویب مصوبه «ضوابط جلوگیری از گسترش شهرها» بود که شورای عالی معماری و شهرسازی با هدف جلوگیری از توسعه بیشتر شهرها در کشور آن را به تصویب رساند. به این ترتیب، شهرها به‌ویژه تهران از گسترش بازماندند و این تصمیم، زمینه‌ساز ایجاد بازار محدود و سودآور زمین شد. جمعیت تهران در سال ۱۳۷۸ که مصوبه شورای عالی به تصویب رسید، حدود ۶میلیون نفر بود، اما امروز با همان مساحت ۷۲هزار هکتاری، جمعیت آن به حداقل ۹میلیون نفر رسیده است. این رشد جمعیتی درحالی است که عرضه زمین محدود و باعث افزایش قیمت‌ها شده است. عطا بهرامی، کارشناس مسائل اقتصادی در این خصوص گفت: «از سال ۷۹ به بعد، سیاست مخالفت با گسترش شهرها در ایران به اجرا درآمد که یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت زمین در شهرهاست.» بنابراین بسته شدن محدوده شهرها را باید عامل اصلی گرانی زمین دانست.
احتکار زمین عامل دوم سرمایه‌ای شدن زمین
آمار‌های اخیر نشان می‌دهد سازمان ملی زمین و مسکن بیش از ۱۸هزار هکتار زمین در محدوده شهرها در اختیار دارد که معادل ۳۰ برابر مساحت فعلی شهر تهران است. این زمین‌ها به دلیل تصمیمات محدودکننده دولت در مورد گسترش شهرها از توسعه خارج شده و در دست دولت باقی مانده‌اند. این احتکار زمین که از بسته شدن مرز‌های شهری نشئت گرفته، یکی از مهم‌ترین عوامل تبدیل زمین به کالای سرمایه‌ای در کشور شده است. با کاهش عرضه زمین در مناطق شهری، تقاضا برای آن به‌شدت افزایش یافته و به داغ شدن بازار سوداگری زمین منجر شده است.
محمدمنان رئیسی، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در یادداشتی به این موضوع اشاره و بر لزوم بازنگری در سیاست‌های شهری تأکید کرده است. او درباره این موضوع توضیح داد: «اصرار بر حفظ کمربند فعلی شهرها، سبب ایجاد محدودیت شدید در عرضه زمین شده و این امر در نهایت به رشد رانت زمین در کلانشهرها انجامیده است.» همچنین ابوالفضل ابوترابی، نماینده مجلس به نقش احتکار زمین در گران شدن مسکن اشاره کرد و گفت: «توسعه نیافتن محدوده شهرها به تناسب رشد طبیعی شهر، از عواملی بود که به گرانی زمین دامن زده است.» به گفته رئیسی، وقتی زمین به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل می‌شود، نه‌تنها امکان توسعه شهری کاهش می‌یابد، بلکه مردم نیز به‌جای سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد، پول خود را وارد بازار زمین می‌کنند. این چرخه به تشدید بحران مسکن و افزایش قیمت‌ها می‌انجامد.
اثر احتکار زمین بر سوداگرانه شدن بازار و بنگاه‌داری بانک‌ها
احتکار زمین در سه دهه گذشته و همزمان با بسته شدن محدوده شهرها باعث شده است به استناد منان رئیسی، قیمت زمین در کشور ۳هزار و۵۰۰ برابر شود، درحالی‌که قیمت دلار ۳۶۶ برابر، طلا ۲هزار و۸۰۰ برابر و مسکن هزار و۶۰۰ برابر افزایش یافته است. این افزایش چشمگیر قیمت زمین سبب شده که زمین به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شود. به گفته محمدصالح شکوهی، استاد دانشگاه و کارشناس مسکن، زمین‌های داخل شهرها و کلانشهرها عمدتاً در اختیار سازمان‌ها و نهاد‌های دولتی است که به‌دلیل تورم بالای زمین نسبت به مسکن، از ساخت‌وساز در این زمین‌ها خودداری می‌کنند.
این شرایط باعث شده است علاوه‌بر دولت، بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری نیز به احتکار زمین روی بیاورند. با توجه به سود بالای زمین نسبت به سایر بازارها، بانک‌ها درگیر بنگاه‌داری املاک و زمین شده‌اند. بر اساس آمار رسمی سایت کدال، تا پایان سال ۱۳۹۹، بانک‌ها در ایران حدود ۳۷میلیون مترمربع زمین و املاک آپارتمانی را در اختیار داشتند. این روند نشان‌دهنده آن است که بانک‌ها به‌جای ایفای نقش تسهیلات‌دهی در بازار مسکن در کنار دولت تبدیل به بازیگران اصلی سرمایه‌ای شدن زمین شده‌اند.
سالهاست عرضه زمین مسکونی محدود شده 
