جوان آنلاین: افزایش دو برابری وام مسکن اگرچه با هدف تقویت قدرت خرید اقشار متوسط پیشنهاد شده است، اما اقساط ماهانه ۴۰ میلیون تومانی این وام به نظر می‌رسد خانه اولی‌ها را غافلگیر کند. متناسب نبودن میزان تسهیلات خرید مسکن در کشور با متوسط قیمت خرید هر مترمربع آپارتمان در سطح کشور باعث شده است از قدرت خرید اقشار متوسط برای خرید خانه در کشور کاسته شود.
طبق آخرین گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در سطح شهر تهران ۸۶ میلیون تومان در مرداد ماه امسال بود. در این شرایط سقف وام خرید مسکن برای یک نفر (۴۰۰ میلیون تومان) حداکثر کفاف خرید ۶/۴ مترمربع آپارتمان در پایتخت را می‌دهد.
همچنین بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، شاخص تورم مسکن که در مرداد سال جاری به عدد ۳/۲۴۸ واحد رسیده بود در دی ماه به عدد ۲/۲۸۷ واحد رسیده است. به این ترتیب، شاخص تورم مسکن طی این بازه زمانی ۹/۳۸ واحد معادل حدود ۶/۱۵ درصد رشد کرده که به معنای میزان رشد قیمت مسکن است.
به این ترتیب با توجه به آخرین قیمت اعلامی از سوی بانک مرکزی و میزان رشد قیمت مسکن بر اساس شاخص تورم مرکز آمار، برآورد می‌شود میانگین قیمت مسکن در دی ماه سال جاری به رقم ۱۰۲ میلیون و ۳۰۶ هزار تومان در هر متر مربع رسیده باشد.
افزایش وام برای جبران گرانی مسکن
در شرایطی که کاهش پوشش تسهیلات بانکی، خرید خانه در شهر‌های بزرگ و کوچک را به شدت کاهش داده است، مدیران بانکی عنوان کرده‌اند که از بانک مرکزی خواستهاند تا با افزایش اعتباری، زمینه رشد دو برابر شدن وام مسکن را فراهم کنند.
اواخر هفته گذشته مدیرعامل بانک مسکن از ارائه درخواست افزایش وام خرید مسکن به بانک مرکزی خبر داد و گفت: «درخواستی به بانک مرکزی ارائه دادیم تا تسهیلات خرید مسکن را دو برابر کنیم.»
وی افزود: «اگر با این درخواست موافقت شود، در بحث خرید مسکن گشایش ایجاد خواهد شد و می‌توانیم بخش زیادی از سبد مالی مسکن افراد را با تسهیلات پوشش دهیم.»
در زمان حاضر، سقف وام خرید مسکن برای زوجین تهرانی با احتساب وام تعمیر ۹۶۰ میلیون تومان است. در سایر شهر‌ها نیز این وام به‌صورت انفرادی ۳۲۰ میلیون تومان تعیین شده است.
اقساط سنگین برای خانوار‌های متوسط
در صورت موافقت بانک مرکزی با درخواست بانک مسکن و طی مراحل بعدی، وام خرید مسکن در شهر تهران به یک میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد. نرخ سود این وام بدون احتساب هزینه خرید اوراق حق تقدم (تسه) ۵/۲۲ درصد خواهد بود و دوره بازپرداخت وام نیز ۱۲ سال (۱۴۴ ماه) تعیین شده است.
اقساط ماهانه این وام در روش بازپرداخت ساده حدود ۳۸ میلیون و ۶۶۴ هزار تومان خواهد بود. کل بازپرداخت این وام بالغ بر ۵ میلیارد و ۵۶۷ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان خواهد شد. به عبارت دیگر، سود وام یک میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومانی بدون احتساب هزینه‌های خرید اوراق حق تقدم حدود ۳ میلیارد و ۶۴۷ میلیون تومان خواهد بود. با توجه به جامعه هدف این وام که اقشار متوسط عنوان شده است بعید به نظر می‌رسد این گروه بتوانند از پس اقساط ۴۰ میلیون تومانی برآیند و این سؤال از اساس پیش می‌آید که اگر قرار باشد کسی بتواند اقساط ۴۰ میلیون تومانی را پرداخت کند قاعدتاً تمکن مالی‌اش به گونه‌ای بوده که نیازی به این وام برای خرید خانه نداشته باشد.
آخرین قیمت مسکن در مناطق ۲۲ پایتخت
در منطقه یک تهران قیمت مسکن بین متری ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان، در منطقه ۲ تهران قیمت هر متر مربع مسکن حداقل ۲۰۰ میلیون تومان و حداکثر حدود ۴۰۰ میلیون تومان است. در منطقه ۳ تهران نیز به طور متوسط قیمت هر متر مربع مسکن متری ۳۰۰ میلیون تومان است. در منطقه ۴ بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع و در منطقه ۵ تهران بین ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان قیمت گذاری شده است. در منطقه ۶ تهران نیز بین ۱۷۰ میلیون تومان تا ۲۷۰ میلیون تومان و منطقه ۷ از ۱۰۰ میلیون تا ۳۰۰ میلیون تومان پیشنهاد شده است. در منطقه ۸ متوسط قیمت مسکن در هر متر حدود ۲۰۰ میلیون تومان و در منطقه ۹ حدود ۱۰۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان است.
در منطقه ۱۰ تهران قیمت هر متر مربع مسکن حدود ۱۰۰ میلیون تومان پیشنهاد شده است. در منطقه ۱۱ نیز از ۸۰ میلیون تومان تا ۱۷۰ میلیون تومان قیمت گذاری شد. در منطقه ۱۲ تهران قیمت هر متر مربع مسکن بین ۷۰ تا ۱۸۰ میلیون تومان، در منطقه ۱۳ از ۱۳۰ میلیون تا ۲۴۰ میلیون تومان، در منطقه ۱۴ بین ۹۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان، در منطقه ۱۵ بین ۷۰ تا ۱۷۰ میلیون تومان، در منطقه ۱۶ بین ۶۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان و در منطقه ۱۷ بین ۷۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان نرخ گذاری شد.
همچنین قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه ۱۸ بین ۷۰ تا ۹۰ میلیون تومان، در منطقه ۱۹ بین ۶۰ میلیون تومان تا ۱۰۰ میلیون تومان، در منطقه ۲۰ حدود ۱۰۰ میلیون تومان، در منطقه ۲۱ حدود ۷۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان و در منطقه ۲۲ بین ۹۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان اعلام شده است.
بی‌میلی به استفاده از تسهیلات
قدرت پوشش وام خرید مسکن به ویژه برای گروه‌های کم درآمد و واحد‌های مسکونی با قیمت پایین‌تر از متوسط شهر باید حداقل ۶۰ تا ۷۰ درصد باشد تا وام معنا پیدا کند. در کشور‌هایی با مدل تأمین مالی مسکن کارآمد، وام مسکن ۸۰ تا ۹۰ درصد بهای خانه را پوشش می‌دهد.
طی سال‌های اخیر تحت تاثیر جهش قیمت مسکن و خروج اجباری تقاضای خرید مصرفی، سهم استفاده از وام خرید مسکن از معاملات آپارتمان در تهران به حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است. در یک سال گذشته در کل کشور تنها حدود ۳۰ تا ۴۰درصد از خریداران مسکن از وام استفاده کرده‌اند. همچنین آمار تسهیلات بانکی در سال جاری نشان می‌دهد در دی ماه امسال تسهیلات خرید مسکن غیرنوساز از تسهیلات خرید مسکن نوساز پیشی گرفته است. بر اساس این آمار، روند تسهیلات ودیعه مسکن در نیمه دوم سال جاری کاهشی بوده است که حاکی از قدرت پوششی بسیار پایین وام در برابر قیمت است.
کنترل نرخ تورم، تقویت عرضه در کنار تقویت تقاضا، کنترل فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن از طریق مالیات و... از مهم‌ترین راهکار‌های کارشناسان برای بهبود وضعیت بازار مسکن است و در غیر این صورت نه نظام بانکی توان تأمین پوشش بهای خانه از طریق وام را دارد و نه اساساً وام گیرندگان توان بازپرداخت اقساط سنگین آن هم با بهره‌های سنگین را خواهند داشت.
