جوان آنلاین: دولت چهاردهم در حالی کارش را آغاز می‌کند که مسئله «مسکن» و پرونده «نهضت ملی مسکن» روی میز رئیس‌جمهور باز است. کارشناسان برای برون‌رفت از شرایط فعلی مسکن پیشنهادات مختلفی را به مسعود پزشکیان ارائه دادند. درمیان نام این کارشناسان، اسامی اشخاصی دیده می‌شود که در سال‌های نه‌چندان دور مسئولیت‌های مهمی را برعهده داشتند و امروز همان طرح‌های زمان مسئولیت خود را مجدد به رئیس‌جمهور پیشنهاد می‌کنند؛ طرحی که بیش از همه صدایش بلند شد و البته جدید هم نیست، طرح «ساخت خانه‌های با متراژ کم» بود. کارشناسان حوزه مسکن معتقدند کوچک‌سازی مسکن در کشوری به پهناوری ایران، اصلاً منطقی نیست، چراکه نتیجه مستقیم کوچک‌سازی، افزایش سوداگری در بازار مسکن، نجومی‌شدن قیمت مسکن و کاهش کیفیت زیست شهری است.
ایران هجدهمین کشور پهناور جهان است. آمایش سرزمینی نشان می‌دهد فقط یک درصد از سکونتگاه‌های کشور برای اسکان و ساخت خانه استفاده شده است، درحالی‌که بر اساس سند آمایش سرزمینی، ۱۵ درصد زمین‌های کشور قابلیت اسکان دارد، بنابراین سؤال مهمی که مطرح می‌شود این است که خانه‌های کم‌متراژ قرار است کجا ساخته شود و بنا بر نیاز مردم کدام شهر و روستا این طرح پیشنهاد شده است؟ اگر در کلانشهرهاست که تبعاتی، چون گرانی بیشتر مسکن به دنبال دارد و در شهرستان‌ها نیز با توجه به عدم محدودیت عرضه زمین کوچک‌سازی جز کاهش کیفیت زیست شهری‌شان آورده دیگری ندارد.
«مسکن پاک»، آغاز راه کوچک‌سازی
«کوچک‌سازی» با نام عباس آخوندی، وزیر مسکن و شهرسازی دولت سازندگی گره خورده است. او در دهه ۱۳۷۰ با طرح پروژه «مسکن پاک» کلید ساخت خانه‌های بامتراژ کم را در ایران زد. «مسکن پاک» به معنای پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی بود. شروع روند کوچک کردن خانه‌ها از آن زمان بود و در دوره‌های مختلف و به بهانه‌های گوناگون مجدد این طرح بیان شد. یکی از دلایل طرح مسکن کوچک‌متراژ، تورم مسکن و فاصله مردم با خرید خانه است. مدافعان این طرح می‌گویند، چون حدود ۷۰ درصد سبد هزینه‌های خانوار به مسکن تعلق دارد، باید برای حل مشکل گرانی مسکن، خانه‌هایی با متراژ
پایین ساخت.
میکروآپارتمان‌ها، الگوی خانه‌های کم‌متراژ در ایران
خانه‌های کم‌متراژ یا اصطلاحاً «میکرو آپارتمان» مختص ایران نیست و از قرن بیستم در امریکا و سایر کشور‌های جهان رواج داشته است. کشور‌های آسیای شرقی به علت کمبود زمین و کشور‌های غربی به دلیل گرانی خانه و سبک زندگی‌شان به میکرو آپارتمان‌ها روی آورده‌اند. این خانه‌ها بعضاً هشت تا ۱۰ متر هستند. هرچند مقصود موافقان خانه‌های کم‌متراژ در ایران، خانه هشت متری نیست. این خانه‌ها برای چه کسانی طراحی شدند؟
در امریکا، اول برای کسانی که به تنهایی زندگی می‌کنند مانند دانشجویان غیربومی و دوم برای بی‌خانمان‌ها و کسانی که سرپناهی ندارند، میکروآپارتمان‌ها طراحی شده‌اند. هدف این خانه‌ها، اصلاً خانواده‌ها نیستند و برای زندگی تک‌نفری ساخته شده‌اند. در کشور‌های شرق و جنوب شرق آسیا مانند ژاپن، کره جنوبی، ویتنام و فیلیپین به علت جمعیت بالا معضل کمبود زمین وجود دارد. مانیل فیلیپین، پرتراکم‌ترین شهر جهان است. نیاز جمعیتی و سبک زندگی این کشور‌ها اقتضا می‌کند خانه‌های کم‌متراژ ساخته شود. اگرچه هیچ‌کدام از این کشور‌ها از آسیب فرهنگی و اجتماعی ناشی از کوچک شدن خانه‌ها در امان نمانده‌اند.
این نسخه در ایران جواب نمی‌دهد
ساخت خانه کوچک و آپارتمانی در شهر‌های ایران اصلاً منطقی نیست. سبک زندگی مردم در شهرستان‌ها ایجاب می‌کند برایشان شرایط ساخت خانه‌های ملکی فراهم شود. به گفته کارشناسان به‌طور کلی مردم بسیاری از شهر‌های کشور اصلاً از زندگی آپارتمانی استقبال نمی‌کنند. حافظه تاریخی مردم یادآور خانه‌هایی با حیاط بزرگ و باصفا هستند. جز این مورد، شهرستان‌های کشور کمبود زمین ندارند. بر اساس آمایش سرزمینی، به هر خانواده ایرانی در کشور حداقل ۲۰۰ متر زمین تعلق می‌گیرد، بنابراین در تمام کشور به ویژه استان‌های مرکزی زمین برای واگذاری به مردم و توسعه افقی شهر‌ها وجود دارد.
شرایط زیست‌محیطی، جمعیتی و رفاهی تهران نشان می‌دهد الگوی خانه کم‌متراژ در این شهر جواب نمی‌دهد. هرچه خانه‌ها کوچک‌تر شوند، تراکم جمعیت بیشتر می‌شود. به‌تبع آن آلودگی هوا، آب و صدا زیاد می‌شود، سرانه‌های شهری کاهش پیدا می‌کنند و معضلات اجتماعی افزایش می‌یابند.
یکی دیگر از مشکلات تهران که درصورت افزایش تراکم جمعیت بیشتر از قبل می‌شود، فرونشست زمین است. فرونشست زمین از نتایج بحران آب در تهران است. آمار بخش زلزله و فرونشست مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نشان می‌دهد، در حال حاضر فرونشست تهران به سالانه ۲۴ سانتی‌متر رسیده است. نسخه کوچک‌سازی را نمی‌شود برای تهران نوشت. تراکم جمعیت بالا و به دنبال آن پایین آمدن کیفیت زیست شهری نشان می‌دهد کوچک‌سازی در تهران و سایر شهرستان‌ها اصلاً بحثی سنجیده و عقلانی نیست.
کیفیت پایین زیست شهری، نتیجه تراکم بالاست
انوشیروان محسنی بندپی، استاندار اسبق تهران در سال ۱۴۰۰ در مصاحبه‌ای اعلام کرد جمعیت استان تهران به ۱۹ میلیون نفر رسیده است. بر اساس گزارش وی، تهران از حیث شاخص آموزش و شاخص بهداشت، دومین استان محروم کشور است. شهرداری تهران سال ۱۴۰۲ اعلام کرد سرانه فضای سبز تهران ۷۱۶/۷ مترمربع است، درحالی‌که شاخص تعیین شده از سوی سازمان محیط زیست سازمان ملل متحد، حداقل ۲۰ تا ۲۵ مترمربع برای هر نفر است. این شرایط تهران در زمانی است که میکروآپارتمان‌ها در تهران ساخته نشده‌اند.
خانه‌های کوچک، سوداگری را افزایش می‌دهد
کوچک‌سازی مسکن از جهات دیگری هم غیرمنطقی است و برای بازار مسکن آسیب دارد. با بسته شدن کمربند شهری در دهه ۱۳۸۰ و اضافه نشدن حتی یک متر به حریم شهری، شهر‌های کشور متراکم شدند. از آن پس رفته‌رفته مسکن تبدیل به کالایی سرمایه‌ای در کشور شد. تا جایی که محمدمنان رئیسی، عضو کمیسیون عمران مجلس اخیراً اعلام کرد ۸۰ درصد مسکن‌های کشور جنبه‌ای سرمایه‌ای دارند. کوچک‌سازی بر سرمایه‌ای شدن مسکن، تأثیر به‌سزایی دارد به این علت که خانه‌های کوچک، متقاضیان بیشتری دارد.
زمین و مسکن به عنوان کالای ضروری مردم که فاسد هم نمی‌شوند، برای سوداگران جذابیت دارند. آنها به دنبال خانه‌های کوچک هستند تا بتوانند سود بالاتری کسب کنند. به گفته بهزاد عمران‌زاده، مسئول اندیشکده شهر اسلامی ایرانی، زمانی که خانه‌های کوچک‌متراژ ساخته شود، سرمایه‌گذاری‌های خرد از بازار ارز و طلا به سمت بازار مسکن هدایت و مسکن بیش از پیش سرمایه‌ای می‌شود. سرمایه‌ای شدن مسکن از عوامل مهم گرانی و تورم مسکن است. به میزانی که مسکن سرمایه‌ای شود، سهم مردم از آن پایین می‌آید.
مردمی‌سازی آری، کوچک‌سازی خیر
بنا بر اصل ۳۱ قانون اساسی، دولت موظف است زمینه فراهم شدن مسکن مناسب را برای مردم فراهم کند. طبق مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در سال ۱۳۸۹، حداقل سرانه مسکونی در شهر‌هایی که بالای ۲۵۰ هزار نفر جمعیت دارند، ۲۵ متر به ازای هر نفر است. در واقع هر فرد ایرانی حق داشتن حداقل ۲۵ متر مسکن را دارد. این رقم در متوسط سرانه مسکن جهانی، برابر با ۳۵ متر است. سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ بعد خانوار در ایران را ۳/۳ نفر نشان می‌دهد، یعنی برای یک خانواده سه نفره یک مسکن حداقل ۸۲ متری لازم است. حداقل متراژ مسکن برای یک خانواده سه نفری با میانگین سرانه جهانی مسکن ۱۱۵ متر می‌شود.
دولت چهاردهم برای بازار مسکن لازم است قانون را اجرا کند. قانون «جهش تولید مسکن» دولت را موظف به ساخت سالی یک میلیون مسکن کرده است. در کنار آن طرح «نهضت ملی مسکن» دولت را از نقش متصدی ساخت مسکن خارج کرده و نقش تسهیلگری به او داده است. در این طرح مردم در رأس پروژه مسکن قرار دارند. برای آنکه بتوان از بحران مسکن عبور کرد، مردم باید خودشان متصدی ساخت مسکن باشند. این هدف فقط از طریق واگذاری زمین به آنها انجام می‌شود. همان‌طور که پیش از این اشاره شد، به هر خانواده ایرانی حداقل ۲۰۰ متر زمین تعلق می‌گیرد که مناسب زیست ایرانی- اسلامی است. در صورت واگذاری زمین به مردم، پرونده کوچک‌سازی برای همیشه بسته می‌شود.
