بازار مسكن همچنان بعد از گذشت دوسال از عمر دولت يازدهم در كما به سر برده و طرح‌هاي ارائه شده تاكنون هيچ يك به منصه ظهور نرسيده و آثار آن نيز مشخص نيست. هم اكنون دولت بيشتر در حوزه سياستگذاري با طرح نام‌هايي مانند مسكن اجتماعي، مسكن استيجاري، مسكن حمايتي، طرح خانه اولي‌ها و... به جاي خانه‌سازي به واژه‌سازي روي آورده است از همين رو در مسكن سال به سال نياز بالا مي‌رود بي‌‌آنكه تقاضاي مؤثري وجود داشته باشد و در آن سو ركود نيز عرضه را به شدت كاهش داده و حتي بساز بفروش‌ها نيز تمايلي به ورود به اين بازار را ندارند. در چنين فضايي به سراغ ايرج رهبر، عضو هيئت مديره كانون سراسري انبوه‌سازان رفتيم تا ضمن تشريح بيشتر وضعيت موجود راه‌هاي رسيدن به وضعيت مطلوب را بررسي كنيم. وي معتقد است مهم‌ترين كار براي خروج از برون رفت ايجاد اراده‌اي در بين دولتمردان براي سياستگذاري‌هاي درست است كه در آن نقش بخش خصوصي بيشتر شود. مشروح اين مصاحبه را در زير بخوانيد.
آقاي رهبر! در حال حاضر وضعيت بازار مسكن چگونه است؟
بر اساس تحقيقات تكنيكال در مسكن، كشور ما در دوره‌هاي پنج ساله شاهد ركود 5/1 تا 5/2 ساله است كه هم اكنون نيز در شرايط اواخر دوران ركود هستيم اما با چشم‌انداز فعلي بعيد است به اين زودي از ركود خارج شويم.
دليل اين چرخه‌هاي ركود و رونق چيست؟
علت آن نيز واضح است زيرا تورمي كه در كشور حكمفرماست روي يك نظم و انضباطي پيش نمي‌رود و به عنوان مثال در دو سال پيش ما شاهد تورم 40 تا 45 درصد بوده‌ايم و همين موضوع باعث افزايش هزينه‌ها و افزايش قيمت مسكن شده و در ازاي آن نيز قدرت خريد مردم كاهش يافته و ناگزير بازار مسكن به ركود فروش مي‌رود.
با اين توضيحي كه داديد، يعني مشكل معمولاً در بخش تقاضا و كاهش تقاضا مؤثر است؟
بله! البته منظور تقاضاي بالفعل است وگرنه با توجه به تركيب جمعيتي و رشد جمعيت در برهه‌اي از زمان هستيم كه هم جوانان ما نياز به اشتغال و ازدواج دارند و هم نياز به مسكن دارند و اوج نياز به اين مسائل طي امسال و سال‌هاي بعد است. بچه‌هايي كه مشكل كمبود مدرسه داشتند و بعد مشكل كمبود دانشگاه، اكنون وارد بازار كار شده‌اند و بايد براي اين منظور دولت بيشتر از گذشته فعاليت و برنامه‌ريزي كند.
در زمان حاضر وضعيت تقاضا در بازار مسكن چگونه است؟
بر اساس آمارهاي ثبت احوال در سال 87 ما سالانه حدود 800 تا 850 هزار ازدواج داشته و همچنين 16 ميليون واحد مسكوني داشتيم كه در همان سال حدود 5/17 ميليون خانوار در كشور موجود بود. يعني در همان سال حدود 5/1 ميليون خانه كمبود داشته‌ايم.
همچنين اين 16 ميليون واحد مسكوني شامل همه واحدهاي موجود اهم از پايدار و ناپايدار يا در بافت‌هاي فرسوده مي‌شوند و در نتيجه با تجزيه و تحليل به اين رسيده‌اند كه براي تعادل نسبي در بازار مسكن نياز به ساخت 5/1 ميليون واحد مسكوني در سال داريم.
اما آقاي نيكزاد در سال آخر دولت دهم مدعي شدند كه تعداد واحدهاي ساخته شده بيشتر از تعداد خانوارهاست؟!
خير! اين آمار در اوايل دولت نهم اعلام شده بود و نياز مسكن سالانه را نيز در صورت تحقق 5/1 ميليون واحد مسكوني در هر سال براي يك دوره 10 ساله پيش‌بيني كرده بودند و حتي اين آمار يكي از دلايل توجيهي شروع طرح مسكن مهر بود. البته در اواخر دولت دهم مرتباً اين مسئله را مطرح مي‌كردند كه توليد از تقاضا پيشي گرفته است و مدعي بودند كه ما بيش از 10 درصد خانه خالي داريم كه اين آمار به نظرم درست نبود. زيرا بر اساس آمار خودشان اگر در سال 87 حدود 5/1 ميليون واحد كمبود بوده و نياز سالانه اهم از زوج‌هاي جوان و تبديل به احسن كردن املاك فرسوده و... نيز بين يك ميليون تا 2/1 ميليون بوده بنابراين بايد سالانه همان 5/1 ميليون واحد مسكوني ساخته مي‌شده و طي پنج سال و در سال 92 حدود 5/7 ميليون واحد مسكوني ساخته مي‌شده كه حتماً اين تعداد واحد ساختماني نساخته‌ايم، لذا يا آمار اواخر دولت دهم غلط بوده يا آمار دولت نهم!
ضمن اينكه صحت آمار با آناليز قيمت هم قابل بررسي است. اگر تعداد توليد بيشتر از عرضه باشد، بايد قيمت‌ها كاهش پيدا مي‌كرد چه طور مرغ وقتي كم مي‌شود قيمت‌ها بالا مي‌رود و اين روزها كه توليد مرغ بيشتر شده، قيمت‌ها پايين آمده است؟
اين استدلال شما در ايجاد تعادل عرضه و تقاضا در بازار سالم است و بازار مسكن بازار پيچيده‌اي است زيرا از يكسو تركيب كالاهاي عرضه شده متفاوت است، مثلاً سازندگان و سرمايه‌گذاران بيشتر به دليل سود زياد ترجيح مي‌دهند وارد كالاهاي لوكس شوند و از سوي ديگر نهادهاي ديگر مانند بانك‌ها نيز به دليل همين سود بالا وارد بازار مسكن شده‌اند و رقمي حدود 120 هزار ميليارد تومان از منابعشان در ساخت و ساز حبس شده است.
مسكن لوكس در شهر‌هاي بزرگ حسابش جداست و مشتري خودش را دارد. در واقع مسكن لوكس براي دهك‌هاي هشت و 9و 10 است و كسي كه 20 تا 25 ميليون تومان براي هر متر مربع پول پرداخت مي‌كند، لابد توانش را دارد و از سوي ديگر بخش خصوصي هيچ‌گاه بي‌گدار به آب نمي‌زند و اگر بازار نداشته باشد حاضر به حبس سرمايه نيست. ضمن اينكه فقط منابع در مسكن لوكس حبس نشده بلكه گرايش بانك‌ها و نهادها به ساختمان‌هاي مراكز تجاري – اداري بيشتر شده و قيمت اين واحدها نيز كاهش يافته است.
اما ما 31 استان و صدها و هزاران شهر و روستا داريم كه به دنبال خانه‌هاي لوكس نيستند. البته بازار مسكن با توجه به چشم‌اندازي كه توصيف كرديم و نياز 5/1 ميليون واحدي سالانه بالاخره محل خوبي براي سرمايه‌گذاري است و بانك‌ها نيز شايد با همين نگاه به سراغ بازار مسكن رفته‌اند.
چرا بانك‌ها در قالب وظيفه واقع خود يعني واسطه‌گري پول وارد اين بازار نمي‌شوند؟ يعني به جاي اينكه مستقيم خود وارد بازار مسكن و ساخت و ساز شوند، از طريق وام‌هاي بلند‌مدت به مردم اين بازار را پوشش نمي‌دهند؟
بانك‌ها ترجيح مي‌دهند در سرمايه‌گذاري‌هاي كوتاه مدت ورود پيدا كنند و لذا از همين رو علاقه به پرداخت تسهيلات در فعاليت‌هاي كوتاه مدت و حداكثر ميان مدت تجاري دارند. البته در قالب قرارداد مشاركت يك يا دوساله نيز در مسكن ورود مي‌كنند اما به دليل مشخص نبودن ميزان تورم سالانه و طولاني بودن زمان باز پرداخت در خريد واحدهاي مسكوني ورود به اين حوزه را منطقي نمي‌دانند.
با اين حساب بعيد است كه بانك‌ها تمايلي به پرداخت تسهيلات 40، 60 و 80 ميليوني در طرح جديد داشته باشند؟!
اينها اگر تأمين اعتبار نشود يا در ازاي سپرده‌هاي فرد متقاضي نباشد، بانك‌ها تمايلي ندارند. ضمن اينكه تعداد اين تسهيلات هم زياد نيست و حدود 84 هزار فقره تسهيلات در سال در قياس با نياز 5/1 ميليوني واحدهاي مسكوني سالانه عددي به شمار نمي‌آيد.
دولت در چند وقت اخير از طرح‌هاي زيادي در حوزه مسكن سخن مي‌گويد از جمله مسكن ويژه، مسكن حمايتي، مسكن اجتماعي، مسكن استيجاري و... اما اجراي تمامي اين طرح‌ها با اما و اگر‌هاي زيادي همراه است. به عنوان مثال بازپرداخت اقساط تسهيلات 80 ميليوني خارج از توان اقشار متوسط به پايين است يا در طرح مسكن استيجاري وزارت مسكن تكليف‌هايي براي نهادهايي مانند بنياد مستضعفان و بنياد مسكن تعيين كرده كه اصلاً خارج از حيطه آن وزارتخانه است و از سوي ديگر حتي در صورت تحقق تمام اين طرح‌ها نيز در واقع برنامه‌ريزي براي حدود 100 تا 120 هزار واحد مسكوني است و فاصله نياز بازار مسكن براي ساخت و ساز چيزي حدود 15 تا 20 برابر برنامه‌هاي دولتي است به عبارت بهتر اين طرح‌ها بيشتر «واژه‌سازي است تا خانه‌سازي!»
البته اين طرح‌ها ممكن است از نظر رواني براي مردم و بازار مسكن تأثير‌گذار باشد و بدنيست آماري را ارائه بدهم تا ببينيد فاصله اين طرح با نيازهاي موجود چقدر است.
گفته مي‌شود در سه روز اول ثبت نام براي تسهيلات 40، 60 و 80 ميليوني حدود يك ميليون و 600 هزار نفر ثبت نام كرده‌اند در حالي كه قرار است سالانه 80 هزار فقره تسهيلات با اين ويژگي بدهند.
در واقع اين آمار به ما نشان مي‌دهد كه بيشترين نيازمان همان خانه اولي‌ها و زوج‌هاي جوان هستند ضمن اينكه ضريب و آمار طلاق نيز بالا رفته و نياز به مسكن مستقل هم بيشتر شده است.
با اين اوصاف چرا طرحي از سوي دولت ارائه نمي‌شود تا انبوه‌سازان وارد عرصه ساخت و ساز شوند؟
براي درمان يك معضل بايد به ريشه‌هاي وجودي آن پرداخت تا با شناخت كامل به راه حل درست و منطقي رسيد. اما تا به حال ما نخواستيم يا هماهنگي لازم بين دولت و بخش خصوصي وجود نداشته است و تا اين تعامل با بخش خصوصي واقعي اتفاق نيفتد اين معضل همچنان پا برجاست. همچنين دولت و برنامه‌ريزان هم بايد به سراغ مجري‌هاي باتجربه و به اصطلاح كننده كار بروند وگرنه نتيجه اين مي‌شود كه عمر متوسط ساختمان‌هاي ما به زير 25 سال كاهش مي‌يابد و سرمايه‌هاي ملي را به باد مي‌دهيم و آنها را تبديل به نخاله‌هاي ساختماني مي‌كنيم! به علاوه اين روش‌ها باعث مي‌شود تا به دليل تجديد بنا نياز ما حدود چهار برابر بيشتر شود زيرا همان طور كه اشاره كردم متوسط عمر هر ساختمان بايد حدود100 سال باشد نه 25 سال!
ضمن اينكه من هميشه مي‌پرسم: مردم! آيا شما پيراهنتان را به غير از خياط به كس ديگري مي‌دهيد تا آن را بدوزد؟ هرگز اين كار را نمي‌كنيد، ولي سرمايه‌اي كه حاصل يك عمر تلاش است و خودش نيز به عنوان يك سرمايه طولاني مدت است را به دست كاردانش نمي‌سپارند. البته شايد مردم هم خيلي مقصر نيستند زيرا بايد دولتمردان و سياستگذاران به گونه‌اي برنامه‌ريزي و اجرا كنند كه اجازه ورود هر فرد غير متخصصي به اين حوزه را ندهند. نبايد براي هر كسي كه به شهرداري مراجعه مي‌كند، مجوز ساخت و ساز صادر كرد. البته در چند سال اخير باز شرايط بهتر شده و از سازنده مي‌خواهند كه مهندس ناظر را معرفي كند و مهندس محاسب و... اما هنوز هم نه سازنده مي‌داند مهندس ناظر و محاسب چه مي‌كند و نه با قواعد عملي به دنبال اجراي كار درست است.
ببينيد! به غير از بحث تكنيكي و كار علمي در حوزه ساخت و ساز و سپردن كار به كاردان آيا اصلاً تحقق آمار ساخت 5/1 ميليون واحد مسكوني بدون ورود انبوه‌سازان با تعريف آنچه در خارج از كشور وجود دارد، ممكن است؟ چرا انبوه‌سازان ما مي‌توانند در خارج از كشور پروژه‌هاي بزرگي را از ونزوئلا تا اندونزي و حتي در دبي و... به سرانجام برسانند اما در كشور خودمان جايي براي نمايش قدرت و حل معضل مسكن ندارند؟
دولت بايد به فكر واگذاري تصدي‌گري‌هاي خودش باشد و ريشه همه اين مشكلات به سياستگذاري‌هاي دولت باز مي‌گردد. بايد ببينيد كه كشوري مانند تركيه چه سياست‌ها و مشوق‌هايي براي توسعه فعاليت انبوه‌سازان انجام داده است كه نخست با جمعيتي مشابه كشور ما توانستند طي 25 سال اخير مشكل خود را در حوزه مسكن حل كنند و اكنون براي ايراني‌ها در كشورشان مسكن مي‌سازند و كار به جايي رسيده كه انبوه‌سازان آنها نيز براي گرفتن پروژه به ايران هم آمدند اما ما هنوز نتوانسته‌ايم به‌رغم وجود نيروي كار ارزان و متخصص در اين حوزه مشكلاتمان را حل كنيم. بسياري از پيمانكاران تركيه‌اي در ونزوئلا و همپاي ما كار انجام مي‌دادند و حتي كارهاي دست دوم پيمانكاران ما را انجام مي‌دادند اما الان در كنار گوشمان عراق يا آسياي ميانه پيمانكاران ترك راحت‌تر و موفق‌تر وارد شده‌اند. اين كار هم نه فقط با بخش خصوصي كه با حمايت‌هاي معنوي دولت محقق شده است. به عنوان مثال شركتي تركي چند سال پيش به سراغ ما آمد و بعد از تلاش بسيار كار دست دومي از ما گرفت اما در نهايت نتوانست كار را به اتمام برساند و ما هم حكم خلع يد آن را گرفتيم و آن شركت هم ايران را ترك كرد. بعد از 15– 10 روز از سفارت تركيه به من زنگ زدند و تقاضاي ديدار رايزن اقتصادي‌اش را داشتند.
آنها در ديدارشان خيلي با احترام عذر‌خواهي كردند و گفتند: ما هيچ اعتراضي براي اين منظور نداريم و نيامده‌ايم دوباره تقاضاي همكاري داشته باشيم بلكه آمده‌ايم تا مشكل را شناسايي كنيم تا دوباره شركت‌هاي ديگر ما دچار معضل اينچنيني نشوند.
منظور از اين خاطره پيگيري سفارتخانه براي همراهي و حل مشكلات بخش خصوصي آن كشور بود كه چنين اراده‌اي كمتر در دستگاه‌هاي دولتي ما وجود دارد و نگاه به بخش خصوصي بيشتر نگاه به يك كارگر و كارمندي است كه كارش گير دارد و بايد با او با تحكم برخورد كرد.
در حالي كه بها دادن به بخش خصوصي به معناي رونق اقتصادي و به كار‌گيري نيروهاي متخصص و كاردان كشور ما و ايجاد اشتغال است.
از سويي ديگر من درجايي ديگر هم گفته‌ام كه مشكل ما در مسكن نيست، ثبات قوانين و مقررات است زيرا بي‌ثباتي در قوانين و مقررات موجب بر هم زدن امنيت مي‌شود و جايي كه امنيت نباشد سرمايه تمايلي به حضور در آن ندارد. نكته بعدي گراني قيمت تمام شده تأمين سرمايه است كه مانع پيشرفت كارهاي اقتصادي در همه بخش‌ها و به خصوص مسكن مي‌شود. البته منظور كاهش دستوري نرخ سود نيست بلكه كاهش واقعي تورم و ثبات اقتصادي است.
هم‌اكنون بسياري از ايرانيان خارج از كشور هستند كه تمايل به سرمايه‌گذاري در داخل كشور دارند اما بي‌ثباتي در اقتصاد آنها را مي‌ترساند و در صورت بهبود وضعيت ورق بر خواهد گشت! به عنوان مثال ارزش افزوده كه طبق قانون بايد سالانه يك درصد افزايش مي‌يافت ناگهان دو درصد افزايش يافت و در بخش قوانين ما دچار معضلاتي هستيم. چرا تقاضاي مؤثر كاهش يافته است؟
در هيچ كشوري به اين ميزان از هر متر مسكن عوارض و ماليات اخذ نمي‌شود. هم‌اكنون 20 تا 30 درصد قيمت مسكن، هزينه انواع عوارض از ماليات دولتي تا عوارض تراكم و نوسازي شهرداري و هزينه تأمين اجتماعي است و كار به جايي رسيده كه قيمت تمام شده هر متر مسكن حدود يك ميليون تا يك ميليون و 200 هزار تومان رسيده است كه سهم عوارض مختلفي كه از مسكن دريافت مي‌شود براي هر متر بين 250 تا 300 هزار تومان است. بيش از 18 نوع عوارض براي ساختمان دريافت مي‌شود و هزينه دريافتي تأمين اجتماعي از 250 تومان براي هر متر طي چند سال اخير به 20 هزار تومان افزايش يافته در حالي كه تأمين اجتماعي خدمات مناسبي براي فعالان در ساختمان ارائه نمي‌دهد. به علاوه هزينه زمين حدود 40 درصد هزينه مسكن را به خود اختصاص مي‌دهد و اگر بناست فكري به حال نياز طبقه متوسط به پايين داشته باشيم و مسكن ارزان بسازيم بايد دريافتي‌هاي انواع عوارض را كاهش دهيم و قيمت زمين مسكن را به صفر برسانيم.
به نظر شما زنجيره تأمين مسكن در كجا معيوب است؟
بر اساس قانون اساسي ما قوانين مناسبي را به خصوص در سال‌هاي اخير تدوين كرده‌ايم اما در مرحله اجرا با مشكلات جدي مواجه هستيم و تصميمات قائل به شخص بوده و با آمدن هر دولت طرح‌هاي قبلي رها مي‌شود. به عنوان مثال ما نبايد به طرح مسكن مهر فقط نگاه هزينه‌اي داشته باشيم. البته طرح مسكن مهر حتماً داراي ايراداتي بوده اما هر چه باشد دولت را نه فقط در تأمين نياز بخشي از مردم ياري رسانده بلكه باعث ارزش افزوده زمين‌هاي اطراف طرح‌هاي مسكن مهر شده و ميلياردها تومان درآمد را براي دولت محقق كرده و از اين منظر نيز به نفع دولت كار كرده است. همچنين طرح مسكن مهر با وجود ارتباط صنعت ساختمان‌سازي با 120 صنعت به طور مستقيم و ارتباط غيرمستقيم با حدود هزار و 200 صنعت نقش مهمي در ايجاد اشتغال دارد و رونق اقتصادي داشته است.
با اين اوصاف و الزاماتي كه شما بيان كرديد و همچنين با توجه به نقش دولت در فراهم كردن بسترهاي لازم براي خانه‌دار شدن مردم دولت بايد به فكر ارزان كردن باشد تا افزايش قيمت و كسب درآمد. مثلاً دولت در اقدامي جديد نرخ ماليات مصالح فروشان را افزايش داده كه صداي اعتراض همه را بلند كرده است. چرا اين تضادها وجود دارد؟
به نظر من دولتمردان در بخش اقتصادي بايد به اين مسئله توجه داشته باشند كه استفاده از يك فرمول رو به رشد در اخذ ماليات اقدام درستي نيست. اينكه بگويند مثلاً امسال بايد اين ميزان ماليات بدهيد و سال بعد ميزاني ديگر اصلاً منطقي نيست. با توجه به وضعيت رونق، ميزان توليد و ميزان فروش مي‌توان نرخ ماليات را تعيين كرد و نه آن كه بر اساس «فرمولي خشك» ماليات اخذ كرد. ماليات بر درآمد بايد باشد نه آنكه ماليات بر يك «كل». حالا طرف طلا‌‌فروش باشد يا مصالح فروش بايد درآمدش را محاسبه كرد و ماليات گرفت. يكي از تفاوت‌هاي اساسي سيستم مالياتي ساير كشورها با ايران در اين است كه ميزان فرارهاي مالياتي بالاست.
دليل اين فرارها چيست؟
مهم‌ترين علت فرارهاي مالياتي، محاسبه عجيب و غريب ماليات بدون در نظر گرفتن واقعيات درآمدي بنگاه است در حالي كه وقتي شما در كشورهاي ديگر كالايي را خريداري مي‌كنيد همه چيز به صورت شفاف پشت آن نوشته شده است. در واقع با شفافيتي كه وجود دارد فرار مالياتي به كمترين ميزان رسيده است.
دولت به راحتي مي‌تواند از ابزار ماليات براي كنترل توليد استفاده كند؛ ماليات از جنس معافيت آن مي‌تواند براي سرمايه‌گذار ايجاد انگيزه كند و از طرفي مي‌تواند منبع درآمدي باشد براي دولت تا هر كس بيشتر و گران‌تر خرج كرد ماليات بيشتري بدهد. در همين خيابان‌هاي تهران خودروهاي آنچناني و لوكس در نمايشگاه‌هاي خودرو كه عمدتاً غير رسمي وارد كشور شده‌اند خودنمايي مي‌كند. اينها موارد عيني ماجرا هستند كه بايد بسياري ديگر از موارد را نام برد كه در حوصله بحث نمي‌گنجد.
اين ظلم است كه در بخش‌هاي خاص با مصرف‌كنندگاني خاص، كوچك و بي‌فايده براي اقتصاد كشور ماليات را جدي نگيريم ولي در بخش كشاورزي و مسكن و ساير بخش‌ها ماليات ببنديم. با ماليات بايد بازي كرد و توازن و بالانس آن را با عدالت بايد محقق كرد نه اينكه براي همه يك فرمول در نظر گرفت و از موضع خود نيز كوتاه نياييم.
الان 10 درصد هزينه ساخت ساختمان ماليات است خب سازنده كه اين پول را از جيب خود نمي‌دهد، قيمت را افزايش مي‌دهد و مصرف‌كننده ماليات آن را مي‌دهد. در چنين شرايطي قيمت‌ها به صورت كاذب بالا مي‌رود و قدرت خريد كاهش پيدا مي‌كند و ركود كليد مي‌خورد. عمده اقتصاد كشورها هم روي مسكن است لذا بايد روي نحوه افزايش درآمد مالياتي وقت دقيقي گذاشت و از ابزار ماليات براي موفقيت هر چه بيشتر اين بخش و براي رونق اقتصادي بهره برد. يارانه و ماليات دو بال تحقق اهداف اقتصادي هستند كه بايد با تنظيم آن در بخش‌هاي مختلف مصرفي و توليدي به فكر رونق بود. اگر ماليات شفاف و منطقي باشد قطعاً هيچ كس به دنبال فرار مالياتي نيست، مشكل اينجاست كه محاسبه‌ها و خط‌كش اين محاسبه‌ها چندان درست نيست.
