جوان آنلاین: سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن به‌ویژه در کلانشهرهایی مانند تهران، با چالش‌ها و موانع متعددی روبرو است که باعث کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به این حوزه می‌شود؛ قطعا مهمترین عامل «هزینه‌های بالای ساخت‌وساز» است که البته مولفه اصلی آن قیمت بالای زمین در پایتخت است که هزینه‌های اولیه سرمایه‌گذاری را به شدت افزایش می‌دهد.
به گزارش ایرنا، از سوی دیگر هزینه مصالح ساختمانی نیز در سال‌های اخیر بطور قابل توجهی افزایش یافته است و حتی با تسهیل کردن راه‌های اخذ مجوز ساخت ساز در تهران و کاهش زمان صدور پروانه همچنان دریافت مجوزهای ساخت وساز فرآیندی پرهزینه است که باعث افزایش هزینه‌های غیرمستقیم می‌شود.
البته نباید از پیچیدگی قوانین شهرداری و تغییرات مکرر قوانین نیز به سادگی گذشت چرا که برنامه‌ریزی بلندمدت را برای سرمایه‌گذاران دشوار کرده است.
مسکن در تهران از نوسانات زیادی دارد و این نوسانات باعث افزایش ریسک سرمایه‌گذاری می‌شود و از طرفی با توجه به تورم و کاهش قدرت خرید مردم، تقاضا برای مسکن کاهش یافته و این موضوع باعث می‌شود سرمایه‌گذاران نتوانند به سرعت واحدهای ساخته شده را به فروش برسانند.
همچنین بانک‌ها و موسسات مالی در ارائه تسهیلات به پروژه‌های ساخت وساز سخت‌گیری می‌کنند و نرخ سود بالایی برای پرداخت ابن نوع وام‌ها در نظر می‌گیرند؛ بسیاری از سرمایه‌گذاران با مشکل کمبود نقدینگی مواجه هستند و این موضوع باعث می‌شود نتوانند پروژه‌های بزرگ را به سرعت پیش ببرند.
در چند سال اخیر بیشترین حجم بودجه شهر تهران به سیستم حمل و نقل عمومی اختصاص داشته تا با توسعه حمل و نقل عمومی مشکلات زیست محیطی کاهش یابد اما همچنان آلودگی هوا و ترافیک سنگین باعث کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در این شهر می‌شود.
بی‌ثباتی اقتصادی، تورم بالا و نوسانات نرخ ارز نیز مقوله‌ای است که باعث افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن شده و از طرفی دیگر تحریم‌های بین‌المللی نیز بر اقتصاد ایران تأثیر گذاشته و باعث کاهش سرمایه‌گذاری خارجی و داخلی در بخش مسکن شده است.
در برخی موارد، مشکلات حقوقی مربوط به مالکیت زمین و سند باعث ایجاد موانع برای شروع پروژه‌های ساخت وساز می‌شود، طولانی شدن فرآیند حل و فصل دعاوی حقوقی مربوط به زمین و ساختمان نیز از دیگر موانع سرمایه‌گذاری در این بخش است.
توکنی‌سازی راهکاری نوین برای افزایش نقدشوندگی مسکن
سرمایه گذاری در حوزه مسکن تابع مستقیم فروش است که با کاهش قدرت خرید مردم، فروش مسکن به چالشی بزرگ تبدیل شده و سرمایه گذاری را تحت تاثیر قرار داده است.
یکی از بزرگترین چالش‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن تهران، کاهش قدرت خرید مردم و ناتوانی اکثر شهروندان در خرید مسکن است و این موضوع باعث کاهش تقاضای موثر و در نتیجه کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن می‌شود که برای حل این مشکل، راهکارهای مختلفی وجود دارد و یکی از آنها توکنی‌سازی (Tokenization) است.
اگر بخواهیم با بیان ساده این مفهوم جدید را توضیح دهیم، توکنی‌سازی به معنای تبدیل دارایی‌های فیزیکی (مانند املاک و مستغلات) به دارایی‌های دیجیتال (توکن) است که بر بستر فناوری بلاک‌چین انجام می‌شود؛ این روش می‌تواند بطور بالقوه مشکلات مربوط به خرید مسکن را کاهش دهد که البته مزایا و چالش‌هایی دارد که می‌توان آنها را تشریح نمود.
با توکنی‌سازی، یک ملک می‌تواند به بخش‌های کوچک‌تری تقسیم شود و هر بخش به صورت توکن به فروش برسد که این کار باعث می‌شود افراد با سرمایه‌های کم نیز بتوانند در خرید مسکن مشارکت کنند.
توکن‌ها می‌توانند در بازارهای دیجیتال معامله شوند و این موضوع نقدشوندگی دارایی‌های املاک را افزایش می‌دهد همچنین با حذف واسطه‌ها و استفاده از قراردادهای هوشمند (Smart Contracts)، هزینه‌های معاملاتی کاهش می‌یابد.
فناوری بلاک‌چین شفافیت و امنیت معاملات را افزایش داده و از تقلب و کلاهبرداری جلوگیری می‌کند و افراد با سرمایه‌های کوچک هم می‌توانند در پروژه‌های بزرگ مسکن مشارکت کرده و از سود آن بهره‌مند شوند.
اما از چالش‌های توکنی سازی می‌توان گفت قانون مشخصی برای توکنی سازی املاک وجود ندارد و این موضوع می‌تواند باعث ایجاد مشکلات حقوقی شود، بسیاری از مردم و حتی سرمایه‌گذاران با مفهوم توکنی‌سازی و فناوری بلاک‌چین آشنا نیستند و همچنین فناوری بلاک‌چین هنوز در حال توسعه است و ممکن است با مشکلات فنی مانند هک یا نقص در قراردادهای هوشمند مواجه شود؛ اگر توکن‌ها بر اساس رمزارزها معامله شوند، نوسانات قیمتی این ارزها می‌تواند بر ارزش توکن‌ها تأثیر منفی بگذارد.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در این باره به ایرنا گفت: از ملموس ترین مثال‌ها توکنی سازی املاک در کشور امارات و شهر دبی است که در حال حاضر پروژه توکنی‌سازی املاک در آنجا آغاز شده و برخی دارایی‌های ملکی این شهر به توکن‌های مبتنی بر بلاک‌چین تبدیل شده است.
مهدی هدایت افزود: دپارتمان اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department - DLD) پیش‌بینی می‌کند که ارزش بازار املاک توکنی‌شده تا سال ۲۰۳۳ به بیش از ۱۶ میلیارد دلار برسد.
وی ادامه داد: این دپارتمان اولین نهادی در امارات است که اقدام به توکنی‌سازی رسمی اسناد مالکیت املاک در دبی کرده که براساس بیانیه دپارتمان، این پروژه گامی مهم برای رشد بازار توکنی‌سازی املاک در دبی به‌شمار می‌آید.
هدایت تاکید کرد: پیش‌بینی می‌شود ارزش این بخش تا سال ۲۰۳۳ به بیش از ۱۶ میلیارد دلار برسد، که معادل هفت درصد از کل معاملات املاک دبی خواهد بود.
به گفته وی، البته راهکارهای مکملی نیز برای افزایش قدرت خرید مسکن وجود دارد که تمامی این پیشنهادات در ایران اجرا شده و می‌توان گفت به دلایل زیادی اینها یک سیاست شکست خورده باشند که در ادامه به آنها می پردازیم
وی یادآور شد: ارائه وام‌های مسکن با نرخ سود پایین و بازپرداخت بلندمدت می‌تواند به مردم کمک کند تا خانه‌های خود را خریداری کنند.
هدایت افزود: اجاره به شرط تملیک نیز روش دیگری بود که به مردم اجازه می‌داد با پرداخت اجاره‌بها، به تدریج مالکیت ملک را به دست آورند در این روش دولت‌ها با ساخت مسکن‌های اجتماعی و ارائه آن به اقشار کم‌درآمد، سعی می‌کند مشکل دسترسی به مسکن را کاهش دهد مثلا در برهه‌ای تلاش کرد با کنترل قیمت زمین و مصالح ساختمانی، هزینه‌های ساخت وساز را کاهش دهد.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران گفت: توکنی‌سازی می‌تواند به عنوان یک راهکار نوآورانه، دسترسی به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را برای افراد با سرمایه‌های کوچک فراهم کند و نقدشوندگی بازار مسکن را افزایش دهد.
وی ادامه داد: با این حال، برای موفقیت این روش، نیاز به ایجاد بسترهای قانونی، افزایش آگاهی عمومی و رفع چالش‌های فناوری است.
هدایت آفرود: علاوه بر این، ترکیب توکنی‌سازی با سایر راهکارها مانند تسهیلات بانکی، مسکن اجتماعی و کنترل قیمت‌ها می‌تواند به طور جامع‌تر مشکل دسترسی به مسکن را در شهرهایی مانند تهران حل کند.
