جوان آنلاین: یک وکیل پایه یک دادگستری معتقد است آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات ضمن اینکه انعقاد قرارداد‌ها را استاندارد می‌کند، با یکپارچه‌سازی اطلاعات طرح دعاوی بسیاری را منتفی می‌کند و از حجم آنها در مراجع قضایی خواهد کاست، به‌علاوه قرارداد‌های استاندارد نقش قابل توجهی در مدیریت بازار و نظارت بر املاک و جلوگیری از سفته‌بازی در معاملات اموال غیرمنقول ایفا خواهد کرد.
در سال‌های اخیر، یکی از مشکلات عمده بازار معاملات املاک، وقوع تخلفات و جرائمی مانند فروش مال غیر و پیش‌فروش یک ملک به چندین نفر بوده است. این معضلات نه‌تن‌ها موجب زیان‌های مالی و حقوقی برای طرفین می‌شود، بلکه امنیت معاملات را نیز به خطر می‌اندازد.
آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات با ارائه قرارداد‌های استاندارد و الزام ثبت الکترونیک معاملات، ضمن جلوگیری از این تخلفات، به‌طور چشمگیری شفافیت و امنیت را در فرایند خریدوفروش املاک افزایش می‌دهد.
دراین‌باره محمود براتی‌نیا، قاضی پیشین دادگستری و وکیل پایه یک دادگستری توضیحاتی را در گفتگو با «جوان» ارائه داد. براتی‌نیا معتقد است این تغییرات باعث یکپارچه‌سازی اطلاعات و کاهش دعاوی قضایی خواهد شد.
ارتقای امنیت و شفافیت با قرارداد‌های استاندارد
براتی‌نیا با اشاره به مشکلات نقل و انتقالات املاک گفت: «چنانچه می‌دانیم موضوع نقل و انتقالات املاک و مستغلات که تاکنون از سوی بنگاه‌های معاملاتی مبتنی‌بر قرارداد‌های عادی تنظیم شده است، به‌دلیل پیچیدگی و گستردگی مسائل حقوقی در این حوزه، مشکلات فراوانی را برای طرفین به وجود آورده است. به علاوه از آنجا که این رخداد در جامعه ما غالباً برای یک‌بار اتفاق می‌افتد، بدیهی است موضوع یک کل کردن آنها کمک شایانی به استحکام چنین قرارداد‌هایی خواهد کرد.»
براتی‌نیا ادامه داد: «در این راستا مطابق قانون، دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلف شده‌اند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام کنند و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند. لازم به یادآوری است احراز هویت طرفین معامله و نیز شهود با دسترسی به امضای الکترونیکی آنان و امکان استعلام از وضعیت ثبتی ملک و عدم‌بازداشت آن، فقط برای مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی در سامانه مهیا شده است، بنابراین در مواردی که معامله از سوی افرادی به غیر از متعاملان مانند وکیل، قیم یا وصی صورت می‌پذیرد، مراجعه به دفاتر اسناد رسمی الزامی است.»
این وکیل پایه یک دادگستری در خصوص افزایش امنیت و سهولت در انجام معاملات بیان کرد: «از جمله اهداف قانون الزام به ثبت معاملات افزایش امنیت و سهولت در انجام معاملات است، بنابراین به طور قطع با اجرایی‌شدن ماده ۳ آن، بنگاهداران دارای مجوز از اتحادیه مشاوران املاک، امکان ثبت و دریافت نسخه پیش‌نویس قرارداد‌ها و ارجاع آن به دفاتر اسناد رسمی را خواهند یافت. اینک مطابق آیین‌نامه وضع‌شده قرارداد‌های استاندارد، ناظر به نمونه‌های متحدالشکل با لحاظ نکات حقوقی موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت معاملات، طراحی و در سامانه بارگذاری شده است.»
قرارداد‌های استاندارد و جلوگیری از فروش مال غیر در معاملات املاک
وی در پاسخ به این سؤال که آیا قرارداد‌های استاندارد می‌توانند جلوی فروش مال غیر را بگیرند، گفت: «قطعاً همین‌طور است، زیرا می‌دانیم تاکنون انجام معاملات معارض در قالب فروش مال غیر، از جمله به طریق پیش‌فروش یک واحد به چندین نفر، به عنوان یکی از مسائل مشکل‌آفرین مرسوم بوده که معضلات عدیده‌ای را نیز به دنبال داشته است، بنابراین با اجرایی شدن این قانون ضمن جلوگیری از ارتکاب جرائمی از قبیل کلاهبرداری، انتقال مال غیر و پولشویی، مهم‌ترین هدف قانون که همانا صیانت از مالکیت اشخاص است، محقق خواهد شد.»
این قاضی پیشین دادگستری درباره مزایای قرارداد‌های استاندارد اظهار داشت: «بدیهی است این امر ضمن اینکه انعقاد قرارداد‌ها را استاندارد می‌کند، با یکپارچه‌سازی اطلاعات طرح دعاوی بسیاری را منتفی و از حجم آنها در مراجع قضایی خواهد کاست. به علاوه نقش قابل توجهی در مدیریت بازار و نظارت بر املاک و جلوگیری از سفته‌بازی در معاملات اموال غیرمنقول ایفا خواهد کرد. ناگفته نماند ضمانت اجرای قانونی تا حدی است که من‌بعد، تنظیم مبایعه‌نامه‌ها به روش گذشته فاقد اعتبار است و قانونگذار توافق خلاف این تدابیر را فاقد ارزش می‌داند، بنابراین استناد به آنها در هیچ یک از مراجع رسمی قابل استماع و به عبارت دیگر قابل پذیرش نیست.»
محقق‌شدن اهداف متعالی قرارداد‌های استاندارد، در گرو سرعت عمل سازمان ثبت در بارگذاری آنها
وی در پاسخ به این سؤال که آیا امکان جعل قرارداد کاهش می‌یابد، گفت: «البته که چنین خواهد شد. با الکترونیکی‌شدن اسناد و حذف شیوه‌های سنتی و نتیجتاً صدور سند رمزدار، صرفاً مالک از طریق نرم‌افزار کاتب به مشخصات کامل سندی که صادر شده است، دسترسی خواهد داشت. شایان ذکر است از جمله ویژگی‌های سند الکترونیک، قابلیت اصالت‌سنجی آنلاین و آفلاین، غیرقابل جعل و دستکاری، وصف غیرقابل انکار‌بودن آن، غیرقابل ویرایش بعد از صدور، تحویل برخط و از همه مهم‌تر جلوگیری از معاملات متعدد و جلوگیری از کلاهبرداری‌های فروش یک ملک به چند نفر است. با نهایی شدن قرارداد فروش در دفاتر اسناد رسمی ملک به‌نوعی قفل می‌شود و امکان معامله دیگر برای این ملک از بین خواهد رفت. این مسئله خود باعث جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفرخواهد شد. امیدوارم هرچه سریع‌تر سازمان ثبت امکان استفاده از این قرارداد‌ها را برای عموم فراهم کند تا شاهد محقق شدن این اهداف باشیم.»
