جوان آنلاین: در حال حاضر حدود ۴۰ درصد از درآمد خانوار‌ها صرف هزینه مسکن می‌شود. سرمایه گذاری منفی ۵ درصدی طی ۱۳ سال گذشته در حوزه ساخت و ساز مسکن و در کنار آن افزایش تورم و رشد غیرمنطقی قیمت خرید مسکن، باعث شد تا قدرت خرید متقاضایان کاهش و تقاضا برای اجاره نشینی بیشتر شود. در حال حاضر ۵ میلیون زوج فاقد مسکن ملکی در کشور وجود دارد که به محض بهبود شرایط مترصد خرید خانه هستند. بر این اساس دولت چهاردهم ضمن ایجاد سازوکار‌هایی برای بهبود بازار اجاره، با افزایش عرضه و سیاست‌های مالیاتی می‌تواند شرایط خرید خانه را برای خریداران مصرفی تسهیل و در نهایت بازار اجاره مسکن را ساماندهی کند.
متوسط قیمت هر متر اجاره بهای مسکن در تهران هم اکنون به حدود ۳۰۰ هزار تومان رسیده است. بر این اساس یک خانوار برای اجاره متوسط یک خانه ۷۰ متری باید ۲۱ میلیون تومان هزینه اجاره بپردازند که این هزینه‌ها حتی با حداکثر حقوق کارگران نیز سنخیتی ندارد.
هر چند رقم اجاره‌ها در سایر نقاط کشور کمتر از تهران است، اما به طور کل افزایش اجاره بهای مسکن طی یکسال گذشته در کل کشور حدود ۴۰ درصد است که نسبت به تهران که تورم حدود ۵۰ درصدی دارد فاصله زیادی ندارد.
در چنین شرایطی شورای عالی مسکن چند هفته قبل، میانگین سقف رشد قیمت اجاره بهای مسکن در سراسر کشور را نسبت به سال گذشته ۲۵ درصد تعیین کرد، ولی گزارش‌ها نشان می‌دهد عمده قرارداد‌های جدید اجاره در مناطق شهری بین ۳۵ تا ۴۵ درصد نسبت به پارسال گرانتر شده اند.
کارشناسان بر این باورند که تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بها در کشور اجرا نشدنی است و بازار مسکن را نمی‌توان با اهرم‌های دستوری کنترل کرد.
به اعتقاد آن‌ها مادامی که نرخ تورم اقتصادی بیش از ۴۰ درصد است، نمی‌توان از فعالان حوزه اجاره مسکن انتظار داشت نرخ رشد ۲۵ درصدی اجاره بها را رعایت کنند. این نرخ حتی کمتر از سود رایج در سایر بازار‌های سرمایه گذاری است و به همین دلیل با اقبال مؤجران روبرو نمی‌شود.
به طور کل چندین عامل در تعیین اجاره بها موثر است. در شرایطی که سود بانکی شکاف زیادی با تورم داشته باشد عمده تمایل موجران به دریافت اجاره بهای بیشتر و در غیر این صورت تمایل به افزایش مبلغ رهن است. بر اساس گزارش از مناطق تهران ۲۲ گانه تهران، رقمی در حدود ۱۸ میلیون تومان اجاره ماهانه و حدود ۴۹۵ میلیون تومان پول پیش برای واحد مسکونی با میانگین مساحت ۸۳ مترمربع و سن بنای حدود ۷ سال ساخت است. ترکیب کنونی رهن و اجاره بهای ماهانه بیانگر آن است که موجر‌ها تقریبا وزن یکسان یا نزدیک به‌هم برای هر دو مدل دریافت در نظر گرفته اند. در دوره‌هایی وزن اجاره بهای ماهانه بیشتر از پول پیش بود و در دوره‌هایی هم وزن اجاره بهای ماهانه بیشتر است. معمولا سمت عرضه در بازار اجاره متناسب با شرایط اقتصادی و وضعیت بازار‌های موازی، اقدام به تعیین وزن رهن و اجاره می‌کند. سود مناسب بانکی باعث افزایش وزن پول پیش می‌شود. همچنین افزایش چشمگیر هزینه‌های زندگی عاملی برای تعیین اجاره بهای ماهانه بیشتر بوده است.
کارشناسان معتقدند اتخاذ سیاست‌های کنترل تورم از سوی دولت چهاردهم می‌تواند ضمن افزایش انگیزه برای سازندگان و افزایش عرضه، شرایط را برای کنترل قیمت مسکن، بهبود وضعیت مستاجران و در ادامه ترمیم قدرت خرید خانه اولی‌ها مهیا کند. این مساله البته مستلزم نگاه مساعد دولت به مساله وام خرید مسکن و همچنین مهیا شدن فرصت برای پیش فروش قانونی مسکن است. در حال حاضر مدت زمان انتظار برای خرید خانه در تهران ۴۵ سال و در کل کشور ۲۰ سال است. این در شرایطی است که وام مسکن کمتر از ۱۰ متر از خرید خانه را پوشش می‌دهد؛ بنابراین ضروری است سیاستگذار ضمن اتخاذ سیاست کنترل تورم، طرح‌های انبوه سازی مسکن را که در حال حاضر بنا به گزارش‌ها حدود دو میلیون واحد مسکونی است به صورت جدی به سرانجام رسانده تا شرایط به نفع بازار اجاره و در نهایت مستاجران تمام شود. واقعیت آن است که سیاست‌های دستوری از جمله تعیین سقف اجاره بها تنها در نقش مسکن عمل می‌کند و بهبود شرایط مستاجران نیازمند سیاست‌های کلان‌تر از تعیین سقف اجاره بها است.
