یکی از رویکرد‌های غلط در زمینه توسعه شهر‌ها در ایران، تمرکز بر رویکرد توسعه عمودی و بلندمرتبه‌سازی بوده، این رویکرد غلط موجب شده است قیمت زمین مسکونی به شکل چشمگیری افزایش یابد و به عامل اصلی گرانی مسکن در تهران و کلانشهر‌های ایران تبدیل شود.
در همین زمینه رویکرد اصلی قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس شورای اسلامی ایران، تمرکز بر توسعه افقی شهر با شکستن انحصار زمین بوده ولی تاکنون اجرایی نشده است.
نکته بسیار مهم در زمینه میزان و سهم مناطق مسکونی از کل کشور است، این سهم زیر ۸/۰ درصد از کل مساحت ایران است، این نکته به این معناست که مناطق قابل سکونت بیش از ۸۰میلیون ایرانی حتی یک درصد از کل مساحت کشور نیست. این مسئله باعث شده است قیمت زمین به عنوان گران‌ترین پارامتر قیمتی به خانوار‌های ایرانی تحمیل شود و قیمت مسکن نیز به مراتب بسیار بالاتر برود. این اتفاق مهم و بزرگ در جهت توسعه و گسترش ساخت مسکن افقی به جای ساخت عمودی است و سبب خواهد شد قیمت زمین کاهش یابد و انحصار زمین نیز شکسته شود.
پس از این رویکرد مهم و حیاتی در شکستن انحصار زمین، نوبت اصلاح سازوکار تأمین مالی و عدم‌همکاری بانک‌هاست که مهم‌ترین راهبرد در این زمینه، کاهش قدرت تسهیلات‌دهی بانک‌های متخلف در زمینه اعطای ۲۰درصد از حجم کل تسهیلات پرداختی به بخش ساخت مسکن است. این موضوع مهم در صورت حل‌شدن، مشکل اصلی عدم‌تأمین مالی مناسب ساخت مسکن به خصوص در شهر‌های متوسط کشور را نیز حل خواهد کرد. در این زمینه مهم‌ترین راهکاری که می‌توان در برنامه هفتم توسعه نیز در پیش گرفت، کاهش قدرت تسهیلات‌دهی بانک‌های متخلف و افزایش قدرت تسهیلات‌دهی بانک مسکن جهت اعطای تسهیلات ساخت مسکن به مردم است که مسئله تأمین مالی ساخت مسکن را نیز حل خواهد کرد.
بخش مسکن مهم‌ترین بخش اقتصادی کشور است، توسعه افقی و در کنار آن تأمین مالی مناسب بانکی و هدایت اعتبارات بانکی به سمت ساخت مسکن، علاوه بر تأمین نیاز اساسی خانوار، موجب رونق اشتغال و همچنین تحرک بخش‌های مختلف مرتبط با ساخت مسکن در اقتصاد کشور خواهد شد که این موضوع رویکردی کلیدی در تحقق رشد اقتصادی بالا و پایدار در کشور خواهد داشت.
شکستن قیمت و انحصار زمین در اصلاحات مجلس
علی صالحیان، کارشناس اقتصادی با اشاره به مشکلات و معایب توسعه عمومی شهر‌ها در ایران به «جوان» می‌گوید: «ایران در توسعه شهری با چالش‌هایی مواجه بوده است، به ویژه به دلیل تمرکز بر توسعه عمودی و بلندمرتبه‌سازی. این رویکرد منجر به افزایش چشمگیر قیمت زمین مسکونی شده و مسکن را در تهران و سایر شهر‌های بزرگ غیرقابل دسترس کرده است. برای مقابله با این موضوع، قانون جهش تولید مسکن با تأکید بر توسعه افقی و شکستن انحصارات زمین تصویب شد، اما اجرای آن به تعویق افتاده است.»
وی می‌افزاید: «تأکید بر توسعه عمودی در ایران باعث افزایش قیمت زمین‌های مسکونی و در نتیجه بالا رفتن هزینه‌های مسکن شده است. محدود بودن زمین برای مقاصد مسکونی که کمتر از ۸/۰ درصد از مساحت کل کشور را تشکیل می‌دهد، این مشکل را تشدید می‌کند. با جمعیتی بالغ بر ۸۰میلیون نفر، کمبود مناطق قابل سکونت قیمت زمین را برای خانوار‌های ایرانی غیرقابل قبول کرده، در نتیجه قیمت مسکن به طور سرسام‌آوری افزایش یافته و چالشی بزرگ برای جمعیت ایجاد کرده است.»
اهمیت توسعه افقی شهر و شکستن انحصار زمین
این کارشناس اقتصادی در رابطه با سیاست درست قانون جهش تولید مسکن در شکستن انحصار زمین و توسعه افقی شهر می‌گوید: «قانون جهش تولید مسکن با هدف تغییر تمرکز به سمت توسعه افقی، شکستن انحصارات زمین و توسعه ظرفیت مسکونی کشور است. با افزایش عرضه زمین برای سکونتگاه‌ها به ویژه در مناطق روستایی و شهری، این رویکرد می‌تواند به کاهش بحران مسکن کمک کند. توسعه افقی فرصت‌هایی را برای ساخت مسکن معیشت‌محور فراهم می‌کند و اتکا به سازه‌های بلند را کاهش می‌دهد. افزایش عرضه زمین برای مقاصد مسکن منجر به کاهش قیمت زمین می‌شود و مسکن را برای عموم مردم مقرون‌به‌صرفه‌تر می‌کند. همچنین توسعه افقی توزیع عادلانه‌تر زمین را ترویج می‌کند، انحصار چند واحد را می‌شکند و رقابت در بازار مسکن را تشویق می‌کند.»
وی می‌افزاید: «در برنامه هفتم توسعه مصوبات خوبی به تصویب کمیسیون تلفیق برنامه هفتم توسعه رسیده است که نشان از اهمیت شکستن انحصار زمین دارد. مصوبه مهمی که آقای زنگنه، سخنگوی کمیسیون تلفیق برنامه هفتم توسعه در مجلس شورای اسلامی درباره آن گفت و از تصویب افزایش ۲/۰ درصدی به سکونتگاه‌های کشور خبر داد که ظرفیت سکونتگاهی کشور را ۲۵درصد افزایش می‌دهد.»
صالحیان با اشاره به لزوم توجه به مسئله تأمین مالی در کنار شکستن انحصار زمین و توسعه افقی شهر تأکید می‌کند: «در کنار توسعه افقی، اصلاح مکانیسم‌های تأمین مالی برای حل بحران مسکن در ایران بسیار مهم است. در حال حاضر، قدرت وام‌دهی بانک‌های متخلف در بخش ساخت‌وساز مسکن چالش مهمی است. برای رفع این موضوع لازم است ضمن افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌های مسکن، قدرت وام‌دهی بانک‌های متخلف کاهش یابد. با هدایت اعتبارات بانکی به سمت ساخت مسکن و ارائه تسهیلات ساخت مسکن به مردم می‌توان تأمین مالی مناسب را تضمین کرد.»
این کارشناس اقتصادی می‌گوید: «رویکرد توسعه عمودی در ایران به افزایش قیمت زمین و هزینه‌های غیرقابل دسترس مسکن منجر شده است. برای پرداختن به این موضوع، باید بر توسعه افقی، شکستن انحصارات زمین و گسترش ظرفیت مسکونی کشور تأکید شود. اجرای قانون جهش تولید مسکن در دستیابی به این اهداف بسیار مهم است.»
صالحیان خاطرنشان کرد: «همچنین اصلاح سازوکار‌های تأمین مالی از جمله کاهش قدرت وام‌دهی بانک‌های متخلف و افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌های مسکن، حمایت‌های مالی لازم را برای ساخت مسکن فراهم می‌کند. با ارتقای توسعه افقی و تضمین تأمین مالی مناسب، ایران می‌تواند به رشد اقتصادی بالا و باثبات در کنار مقابله با بحران مسکن دست یابد.»
جمع‌بندی
به نظر می‌رسد در صورت شکست انحصار زمین از طریق عرضه بیشتر زمین در اقتصاد، علاوه بر شکستن قیمت زمین و مسکن، امکان ارائه خدمات بهتر به خانوار نیز فراهم خواهد شد و این مهم نیز در راستای الگوی ایرانی- اسلامی است.
