سرویس اقتصادی جوان آنلاین: گفته می‌شود عموم خانه‌های خالی در ایران متعلق به مجموعه‌های دارای نقدینگی کلان، چون بانک‌ها، بیمه، صندوق‌های بازنشستگی و مجموعه‌هایی از این دست هستند و از ناحیه دولت و مجلس برای فروش دارایی‌هایشان تحت فشار می‌باشند، شائبه دستکاری قیمت مسکن شبیه کاری همچون کد به کد کردن و معاملات بلوکی در بازار سرمایه تشدید شده است.
جامعه خواستار این است که مدل انتشار اطلاعات فروش مسکن از شخص حقیقی به حقوقی، یا حقوقی به حقوقی، یا حقیقی به حقوقی و قیمت‌گذاری و گزارش‌دهی تغییرات قیمت و درصد تغییرات قیمت تغییر یابد.
اگر نگاهی به رسانه‌ها بیندازیم می‌بینیم که مملو است از آگهی‌های فروش زمین و ساختمانی که متعلق به مجموعه‌هایی، چون بانک‌ها، بیمه‌ها، صندوق‌های بازنشستگی وسازمان تأمین اجتماعی می‌باشد. از‌این‌رو به اعتقاد کارشناسان اقتصادی این وضعیت گزارشگری بازار مسکن به درد جامعه نمی‌خورد، زیرا اصلاً مشخص نیست خریداران و فروشندگان اشخاص حقیقی هستند یا حقوقی. این در حالی است که کارشناسان معتقدند در یکی دو سال اخیر، ورود توریست‌های خارجی، چون عراقی‌ها به کشور و فشار دولت و مجلس به مجموعه‌هایی، چون بانک‌ها و صندوق‌های بازنشستگی برای فروش اموال و دارایی‌های مازاد مرتبط با بخش مسکن‌شان در تغییر و تحولات بخش مسکن بسیار مؤثر بوده است، زیرا حجم مبادلات اشخاص حقیقی مصرف‌کننده واقعی در بازار به شدت کاهش داشته است و عملاً این دست متقاضیان با توجه به رشد ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن طی دو سال اخیر از بازار حذف شده‌اند.
تأثیر توریست و الزام بانک‌ها به فروش دارایی‌هایشان در بازار مسکن
در رابطه با توریست‌های عراقی عموماً باید عنوان داشت که در سال ۹۷ به واسطه اجاره مسکن توسط این اشخاص به ویژه در شهر‌های توریستی خوش آب و هوای کشور اجاره‌بها در این مناطق جهش قابل ملاحظه‌ای یافت که این مؤلفه به سایر بخش‌های بازار اجاره‌بها و بالطبع قیمت در بازار مسکن تأثیر داشت و متأسفانه، چون کمیت گزارشگری وقایع بازار مسکن به دلیل فقدان نشر عمومی اطلاعات می‌لنگد، این وقایع در جامعه گزارش نشده است. از‌این‌رو به نظر می‌رسد با این وضع گزارشگری نمی‌توان بازار مسکن را از ریل رکودی که در آن گیر کرده است بیرون کشید، کما اینکه حجم معاملات شبیه دهه ۶۰ که ایران در جنگ تحمیلی با عراق قرار گرفته بود نزول داشته است.
تشابه حجم معاملات مسکن در جنگ اقتصادی و جنگ سخت تحمیلی
البته برخی از کارشناسان اقتصادی معتقدند که مردم متوجه جنگ اقتصادی که امریکا علیه اقتصاد ایران به راه انداخته، نیستند. از این رو است که نشانه‌های مشابه اقتصاد ایران در دهه کنونی با دهه ۶۰ را چندان درک نمی‌کنند، اما اگر سال‌های کنونی با دهه ۶۰ مقایسه شود مشخص می‌شود که تشابهات زیادی وجود دارد که یکی از آن‌ها حجم مبادلات مسکن و دیگری کاهش حجم صادرات نفت یا نزول توأمان صادرات غیر‌نفتی و واردات می‌باشد.
به هر روی به نظر می‌رسد با این وضعیت نشر اطلاعات و داده‌های بخش مسکن، خریدار و فروشنده درک صحیحی از بازار ندارند و اتفاقاً این وضعیت مبهم زمینه‌ای شده است تا عده‌ای دارنده زمین و ساختمان، کالایشان را به بالاترین قیمت ممکنه به متقاضیان بفروشند یا اینکه اشخاص حقیقی برای بالا بردن قیمت، کالایشان را با یکدیگر معامله کنند تا نرخ‌ها را به شکل مصنوعی جهش دهند، این در حالی است که مشابه اینگونه کار‌ها را در بازار سرمایه نیز می‌بینیم که با عبارت‌هایی، چون کد به کد کردن یا سفته‌بازی و تبلیغات پیرامون یک سهم برای هدایت نقدینگی و دستکاری قیمت می‌شناسیم.
در همین راستا تنها در عرض یک ماه قیمت خانه در منطقه یک ۸ میلیون تومان معادل ۳۴ درصد گران شد که تأثیر قابل‌توجهی بر معدل کل بازار مسکن در پایتخت ایجاد کرد؛ این در حالی است که در سایر مناطق، نوسانات قیمت طبیعی بود.
به گزارش ایسنا، کانون منطقه‌ای رشد حدود یک میلیون تومانی متوسط کلی قیمت مسکن در تهران رصد شد. مطابق آمار میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه یک جهش عجیب و غریب ۸ میلیون تومانی را طی یک ماه تجربه کرده و از میانگین ۲۳میلیون تومان در آبان ماه به ۳۱ میلیون تومان در آذرماه رسیده است. در سایر مناطق، افزایش ویژه‌ای در قیمت‌ها رخ نداده است. در پنج منطقه ۴، ۵، ۷، ۱۴ و ۱۵ نرخ‌ها ۵۰۰ هزار تا یک میلیون تومان رشد کرد. در دیگر مناطق، قیمت‌ها یا رشد اندکی داشته یا مقداری پایین آمد. با این حساب، نوسانات در شهر تهران به‌جز منطقه یک می‌تواند حالت طبیعی بازار ارزیابی شود. اگر قیمت آپارتمان در گرانقیمت‌ترین منطقه پایتخت در عرض یک ماه ۳۴ درصد رشد نمی‌کرد، میانگین کلی در حد آبان ماه ثابت می‌ماند.
معاملات اشخاص حقیقی و حقوقی در بازار مسکن باید مشخص شود
بررسی‌ها از دفاتر املاک درخصوص علت پرش قیمت در منطقه یک حاکی از آن است که به دنبال تغییر نرخ بنزین و افزایش قیمت ارز، هجوم مقطعی از سوی سفته‌بازان به بازار مسکن شده است. آذرماه رشد ماهانه قیمت مسکن در منطقه یک ۳۴درصد، منطقه چهار ۸/۸ درصد، منطقه پنج ۴/ ۷ درصد، منطقه هفت ۶/۶ درصد، منطقه ۱۴ معادل ۱/ ۵ درصد و منطقه ۱۵ معادل ۹/۷ درصد بوده است. تغییرات قیمتی در سایر مناطق جزئی بوده است. در بعضی مناطق همچون ۱۹، ۲۰ و ۲۲ نیز با توجه به حجم پایین معاملات، نوسانات فعلی ملاک مناسبی برای بررسی نیست.
با اینکه به‌جز منطقه یک، مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۴ و ۱۵ از محدوده‌های مورد توجه سفته‌بازان است، به نظر می‌رسد پایین بودن توان متقاضیان واقعی مانع از جهش قیمت مسکن این مناطق در آذرماه شده است. از سوی دیگر حجم قابل‌توجهی از واحد‌های خالی در مناطق یک تا ۵ وجود دارد.
پس از آنکه مردادماه سال‌جاری بازار مسکن پایتخت در مسیر آرامش قرار گرفت و سه افت ماهانه و یک افزایش ناچیز را در چهار ماه اخیر به ثبت رساند، آذرماه همزمان با پایان ماه صفر و تغییر نرخ بنزین معاملات افزایش محسوسی پیدا کرد که منجر به رشد قیمت شد.
آذرماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱۳ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان بوده که نسبت به آبان ماه امسال ۵/ ۸ درصد و نسبت آذرماه پارسال ۶ /۴۱ درصد افزایش را نشان می‌دهد. تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر امسال به ۵ /۹ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل ۴ /۱۳۴ درصد و نسبت به مدت مشابه پارسال ۴۰ درصد افزایش یافته است.
کارشناسان اثر متغیر بیرونی بر بازار ملک را علت رشد معاملات و متعاقباً رشد قیمت می‌دانند. با این حال به‌جز منطقه یک که شرایط و ویژگی‌های خاص خود را دارد، افزایش قیمت در سایر مناطق تغییر محسوسی نسبت به روند پنج ماه اخیر ندارد.
کارشناسان: رشد قیمت ادامه نمی‌یابد
همچنین دو تن از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند که افزایش قیمت مسکن تهران نمی‌تواند در ماه‌های آینده ادامه پیدا کند.
سلمان خادم‌المله، کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: «رشد یکباره قیمت مسکن در مقطع فعلی ناشی از تغییر قیمت بنزین و نرخ ارز بود، لذا اگر در روال معمول باشیم، بعید است قیمت مجدداً افزایش پیدا کند.»
همچنین مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه میانگین قیمت اسفند ۹۷ و اردیبهشت ۹۸ ملاک نسبی برای ارزیابی بازار مسکن محسوب می‌شود گفت: «زمانی که در شهریورماه تعداد معاملات و قیمت به کف رسید، تحلیل این بود که تعداد معاملات نمی‌تواند در آن سطح باقی بماند. به هر ترتیب ما نزدیک ۴ میلیون واحد مسکونی در تهران داریم و ۴ هزار فقره معامله تناسبی با تعداد واحد‌های موجود ندارد. معمولاً معاملات مسکن در تهران حدود ۱۰ هزار فقره در ماه است که در آذرماه تقریباً به این تعداد رسید.»
وی تصریح کرد: «به نظر می‌رسد همین شرایط را در تعداد معاملات با مقداری کم و زیاد در سه ماهه آخر سال داشته باشیم، اما بعید است که قیمت به اندازه‌ای که در آذرماه رشد کرد، افزایش پیدا کند. ادعا نمی‌کنم که قیمت‌ها پایین می‌آید، اما پیش‌بینی این است که این شوک در ماه‌های آینده به تدریج فروکش خواهد کرد و نرخ رشد قیمت متعادل می‌شود.»
