شهاب جعفری‌ندوشن، وکیل و مدرس دانشگاه:

قانون جدید ثبت، نظر فقها را هم تأمین کرده است

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قرار است چه مشکلی را حل کند؟
مسئله این است که طبق قانون مدنی ما و نظریات فقها، قرارداد بیع یا همان خریدوفروش چه در مورد اموال منقول و چه در مورد اموال غیرمنقول و همچنین سایر قرارداد‌هایی که راجع به اموال غیرمنقول مانند ساختمان و زمین این‌ها باشد، از عقود رضایی هستند؛ رضایی یعنی اینکه اگر شما ایجاب و قبول را بگویید، یعنی دو طرف مثلاً بگویند به این مبلغ فروختم و آن یکی هم بگوید خریدم و همچنین طرفین اهلیت داشته باشند و جهت معامله هم مشروع باشد و کالا و قیمت آن هم مشخص باشد، این قرارداد حتی اگر مکتوب هم نشود، قرارداد صحیحی است. به عبارت دیگر، طبق قانون مدنی و نظرات فقهای ما برای اینکه شما یک مال غیرمنقولی را بخرید، بفروشید یا قرارداد‌های دیگری راجع به اموال غیرمنقول مانند اجاره، رهن، صلح و ... منعقد کنید، غیر از اینکه رضایت طرفین و اصول کلی شرایط صحت قرارداد باید وجود داشته باشد، تشریفات دیگری مانند مکتوب‌بودن لازم نیست. درست است که این نظر شاید در زمان‌های قدیم مشکلی ایجاد نمی‌کرد، اما اکنون پذیرفتن این نظر مشکلات جدی برای نظام حقوقی ما ایجاد می‌کند. 

 چه مشکلاتی ایجاد می‌کرد؟
آن چیزی که خیلی شایع بود اینکه من خانه یا آپارتمانی را به شما می‌فروختم، کلی هم از شما پول می‌گرفتم و بعد دوباره آن را به کسی دیگر می‌فروختم. در این میان اتفاقی که می‌افتاد، این بود که قرارداد اول درست بود و قرارداد دوم قراردادی بود که اگر در دادگاه طرح دعوا می‌شد، باید ابطال می‌شد. حالا ممکن بود حتی من سند رسمی را به طرف دوم منتقل کنم ولی اگر افراد قبلی که ملک را از من خریدند، می‌رفتند طرح دعوا می‌کردند علیه من و کسی که سند رسمی به نام وی است، سندش ابطال می‌شد، بنابراین شما یک خانه‌ای را می‌خریدید، سند رسمی هم داشتید، پولش را هم پرداخت کرده بودید، ولی همیشه این امکان وجود داشت که کسی بگوید من قبل از شما این خانه را خریده‌ام و اگر می‌توانست اثبات کند که واقعاً چنین اتفاقی افتاده است، سند شما همیشه در معرض ابطال قرار داشت و اسناد رسمی متعددی همینطور در دادگاه ابطال می‌شدند، چون قاضی راهی نداشت و اگر اثبات می‌شد، قبل از اینکه من سند را به شما انتقال دهم، ایجاب و قبولی به نحو صحیح در مورد آن ملک مورد نظر واقع شده است، دادگاه مجبور بود آن ایجاب و قبول مقدم را به رسمیت بشناسد و انتقال سند بعدی را ابطال کند. 

 برای حل این مشکل تا الان راه‌حلی در نظام حقوقی کشور اندیشیده نشده بود؟
در طول تاریخ حقوقی ایران سعی شده بود این مشکل به روش‌های مختلفی حل شود و در مواردی هم تا اندازه‌ای راه‌حل‌هایی که ارائه شد، مؤثر بود، منتها این راه‌حل‌ها هیچ کدام به شکل کامل یا دقیقی این مشکل را حل نکردند، کمااینکه تا همین اواخر هم روند ابطال اسناد رسمی به همان شکلی که عرض کردم، یکی از مشکلات شایعی بود که در محاکم وجود داشت و هنوز هم وجود دارد. 
موانعی که برای حل این مشکلات بود، چیست؟
یکی از موانع این بود که بر اساس نظرات شرعی نمی‌شد غیر از ایجاب، قبول و شرایط و اصول کلی صحت معاملات، تشریفات دیگری برای صحت معاملات راجع به امور غیرمنقول در قانون یا در عرف قضایی پیش‌بینی کرد. قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول سعی کرده است این مشکل را به نحوی حل کند که هم ایرادات شرعی حل شود و هم ملاحظات عملی که الان در نظام حقوقی ما وجود داشت، به نحوی به آن پاسخ داده شود. 

 این قانون چه می‌گوید؟
این قانون می‌گوید، اگر شما با سند عادی، یعنی همین اسنادی که به شکل قولنامه یا مبایعه‌نامه نوشته می‌شود، چه از سوی مشاوران املاک و چه اینکه خودشان نوشته باشند، مال غیرمنقول مانند خانه یا زمینی را بخرید، بفروشید یا برای بیش از دو سال اجاره دهید یا منافع آن را منتقل کنید، اگر با سند عادی باشد، دعاوی‌ای که بخواهید بر اساس این سند عادی بعداً مطرح کنید، بر اساس این سند عادی در دادگاه‌ها شنیده نمی‌شود. این قانون نمی‌گوید این انتقال بی‌اعتبار است، برای اینکه با مشکل شرعی برخورد نکند، چون فقها می‌گویند بی‌اعتبار نیست، بلکه حد وسطی را گرفته است، منتها حدوسطی که، چون شما نمی‌توانید حق‌تان را در دادگاه مطالبه کنید، نتیجه نهایی آن عملاً این خواهد شد که گویی آن حق را ندارید. 

 حالا اگر خواستیم خانه یا زمینی را به عنوان مثال با سند عادی بفروشیم، یعنی با همان قولنامه‌ای که در دفاتر مشاوران املاک نوشته می‌شود یا افراد بین خود می‌نویسند، اگر دعاوی ناشی از این سند یا اکثر آن‌ها در دادگاه‌ها شنیده نشود، در این شرایط چه باید کرد؟
راه‌حلی که قدیم قانون ارائه داده بود و البته مورد استقبال هم واقع نشد، این بود که بابت خرید و فروش اموال غیرمنقول شما باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کردید و هیچ راهی غیر از آن وجود نداشت و اگر آنجا ثبت رسمی نمی‌شد، عملاً انتقال مالکیتی هم وجود نداشت. این قانونی بود که خیلی قبل‌ها چنین معنایی از آن استفاده می‌شد، ولی خب مورد استقبال هم قرار نگرفت. الان اگر شما برای خرید و فروش یا اجاره ملکی به شکلی که گفتم بیش از دو سال سند عادی داشته باشید، جایی دعاوی ناشی از این سند عادی پذیرفته نمی‌شود، اگر سند رسمی داشته باشید هم همه جا پذیرفته می‌شود و مالک کسی است که آن سند رسمی را دارد، حالا اگر سند عادی داشته باشید و نشود سند رسمی تهیه کرد، این قانون برای شما امکانی ایجاد و اداره ثبت را موظف کرده است یک سامانه ایجاد کند به نام سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، پس الان اگر به موجب سند غیررسمی، مالک عین اموال غیرمنقول یا مستأجر بیش از دو سال یا مالک حق انتفاع آن هستید، به محض اینکه این سامانه راه‌اندازی شود، باید در این سامانه مشخصات خودتان و ملک را ثبت کنید. به محض اینکه این سامانه ایجاد شد، افرادی که سند عادی دارند، باید مشخصات خودشان و ملک را در این سامانه ثبت کنند و دو سال هم برای چنین کاری فرصت دارند و بعد از اینکه ثبت کردند یا باید انتقال سند رسمی انجام شود یا اگر طرف مقابل سند رسمی را منتقل نمی‌کند، طی مدت دو سال از تاریخ درج در سامانه طرح دعوای انتقال سند رسمی علیه آن فردی که استنکاف کرده است، انجام دهند. اگر این زمان‌ها بگذرد و این اقدامات انجام شود، آن افرادی که به موجب سند عادی ادعای مالکیت دارند، این ادعای مالکیت‌شان عملاً در جایی پذیرفته نمی‌شود و مسموع نیست، یعنی تقریباً می‌شود گفت آن سند عادی ارزش و اعتباری ندارد، البته قانون نمی‌گوید ارزش و اعتباری ندارد، بلکه می‌گوید ادعا‌های ناشی از آن مسموع نیست که از نظر حقوقی بین این دو تفاوتی هست که در عمل می‌شود این تفاوت را نادیده گرفت و بگوییم اگر طی مدت‌های مقرر این اقدامات انجام نشود، یعنی ثبت در سامانه و بعد ثبت رسمی نشود و اگر ثبت رسمی در دفتر اسناد رسمی امکانپذیر نبود، مثلاً، چون طرف مقابل همکاری نمی‌کند، طرح دعوا الزام به ثبت رسمی باید انجام شود. نهایتاً خلاصه بحث افرادی که سند عادی دارند و به موجب سند عادی مالک عین یا منافع جایی برای بیش از دو سال هستند، باید به محض اینکه این سامانه راه‌اندازی شد، مشخصات خود را در این سامانه وارد کنند و بعد از آن سند رسمی تنظیم یا طرح دعوا برای تنظیم سند رسمی انجام شود، اگر این اقدامات را انجام ندهند، آن سند رسمی برای انتقال مالکیت به دردشان نخواهد خورد و تنها کاری که می‌توانند انجام دهند، این است که پولی که به آن فروشنده داده‌اند، بابت آن قرارداد مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه و احتمالاً خسارات ناشی از آن را از فروشنده مسترد کنند و برای انتقال مالکیت، اگر این اقدامات در موعد مقرر انجام نشود، به موجب آن سند عادی در محاکم یا سایر مراجع اتفاق نخواهد افتاد.