سرویس اقتصادی جوان آنلاین: باوجود اتمام فصل جابه‌جایی مستأجران، همچنان تنور تورم در بازار اجاره داغ است و زمستان سختی برای مستاجران رقم خورد. شرایط بازار اجاره مسکن در نیمه دی ماه نشان دهنده آن است که مستاجر‌ها همچنان زیر بار فشار اجاره نشینی بوده و در اغلب موارد توان تامین اجاره بهای پیشنهادی در منطقه محل سکونت خود را نداشته و ناچار به مهاجرت به بازار اجاره مناطق پایین‌تر پایتخت می‌شوند. از سوی دیگر افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در مناطق جنوبی تر، رشد بیشتر اجاره بها در این مناطق را به همراه داشته است که شرایط اجاره‌نشینی و فشار اجاره بها بر مستاجران این محلات را افزایش داده است.
دود گرانی مسکن در چشم مستاجران
طبق آخرین گزارش مرکز آمار تورم در بازار اجاره در آذر ماه نسبت به ماه قبل ۲/۸ درصد افزایش داشته و نسبت به سال قبل ۴۱/۶ درصد ثبت شده است. این در حالی است که طبق اطلاعات مرکز آمار ایران، از پاییز۱۳۹۶ تا پاییز۱۴۰۰، میانگین قیمت اجاره‌بهای مسکن ۳۳۶درصد رشد کرده بود.
بررسی فایل‌های عرضه شده در سایت خرید و فروش مسکن آنلاین نشان می‌دهد که برای رهن کامل یک خانه کم‌متراژ در مرکز تهران، به سرمایه‌ای حداقل ۴۰۰ میلیون تومانی نیاز است. در منطقه ۶ برای رهن کامل یک خانه نوساز کم‌متراژ ۵۰ تا ۶۰ متری در این منطقه، باید ۵۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان در نظر گرفت.
بر اساس بررسی ها، برای اجاره یک خانه ۵۰ متری در یوسف آباد، ۷ میلیون تومان اجاره و۱۱۰ میلیون تومان رهن لازم است. همچنین در این محله، برای اجاره یک خانه ۶۰ متری زیر همکف با عمر بنای ۳۰ سال، ۳ میلیون تومان اجاره و ۳۰۰ میلیون تومان رهن پیشنهاد شده است. در مناطق جنوبی شهر نیز روند اجاره‌ها با شیب تندی همراه بوده تا جایی که برای اجاره بها در محله یافت آباد باید حداقل رهن ۵۰ میلیون تومان و ماهیانه ۵ میلیون و۵۰۰ الی ۶ میلیون پرداخت شود. در ابراهیم آباد نیز واحد ۷۱ متری۳ الی ۵ میلیون و رهن۵۰ الی ۳۲۰ میلیون تومان اعلام شده است. در غرب تهران در آیت الله کاشانی نیز واحد ۱۰۰ متری ۱۵ میلیون با رهن ۷۰۰ میلیون تومان فایل شده است.
طولانی شدن زمان اجاره واحد به مستاجر جدید
شیب تند قیمت مسکن و به تبع آن اجاره‌ها موجران را نیز با مشکل طولانی شدن زمان اجاره واحد به مستاجر جدید روبه‌رو کرد.
کارشناسان اقتصاد مسکن سیاست‌های اتخاذ شده در بازار مسکن و اقتصاد را دلیل رشد افسارگسیخته در این بازار می‌دانند. مصطفی قلی خسروی، رییس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران یکی از این افراد است. او در پاسخ به سوال جوان آنلاین درباره علت سرعت گرفتن نرخ رشد مسکن و اجاره بهای آن، به پاسخی کوتاه بسنده کرد و دلیل مهم این مساله را در سیاست‌های اتخاذ شده دانست که نتیجه‌ای جز گرانی نداشته است.
سهم ۶۵ درصدی اجاره از درآمد خانوار‌ها در پایتخت
براساس آمار‌های رسمی و اظهارنظر مسئولان، ۵۱درصد خانوار‌های تهرانی مستأجر هستند و میانگین سهم اجاره از درآمد خانوار‌ها در پایتخت به ۶۵درصد می‌رسد. این آمارها، به‌تن‌هایی شاهدی معتبر برای لزوم توجه به اوضاع بازار‌های مسکن و اجاره و افزایش عرضه مسکن است؛ موضوعی که هم انیک با چالش‌های زیادی رو به رو است.
ایرج رهبر، عضو کانون انبوه سازان با اشاره به افزایش قیمت مصالح ساختمانی در یک هفته اخیر گفت: هر مصالحی گران شود بر بازار مسکن تأثیر مستقیم دارد و حتی روی ساخت و ساز‌ها تأثیر می‌گذارد.
وی در ادامه از افزایش قیمت یونولیت گفت: یونولیت یک نوع سقف است که بین طبقات استفاده می‌شود و بتن ریزی‌ها بر روی یونولیت صورت می‌گیرد از هفته گذشته قیمت یونولیت ۵ برابر شده است از سوی دیگر از اول سال که ۷۰ تومان بوده ۴۰۰ هزار تومان شده است. همچنین فولاد و سیمان هم از مصالحی هستند که گران شده است.
وعده کنترل تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری کی محقق می‌شود؟
با توجه به شرح حالی که از فضای بازار مسکن گزارش شد، ادامه دست فرمان کنونی برای بسیاری از خانواده‌ها به خصوص در دهک‌های کم درآمد حکم ناتواتی در تامین اساسی‌ترین نیاز را داشته و دولت باید براساس یک برنامه و طراحی درست، در بازار مسکن مداخله کند.
با توجه به تجربه‌نگاری کشور‌های دنیا، مداخله دولت در بازار با اتکا به دو شیوه کنترل تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری و افزایش عرضه مسکن امکان‌پذیر است.
طی سال‌های اخیر بسیاری از دولت‌ها در زمینه اجرای سیاست‌های ساماندهی بازار مسکن نه تنها ورود نمی‌کردند بلکه دقیقا خلاف آن عمل کرده و با اقداماتی نظیر سرکوب طرح‌های بزرگی نظیر مسکن مهر و همچنین عدم مهیا کردن شرایط برای اخذ مالیات‌های سوداگری، زمینه تشدید شرایط نامناسب را فراهم می‌کردند.
یک کارشناس حوزه اقتصاد مسکن، معتقد است، ساماندهی بازار مسکن و جلوگیری از افزایش قیمت‌های سرسام‌آور فقط با اجرای راهکار‌هایی به منظور کنترل تقاضای سوداگری امکان‌پذیر خواهد شد.
علی نادری‌شاهی ضمن تأکید بر ضرورت کنترل تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری، اظهار داشت: تصویب مالیات بر معاملات مکرر و مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس، مهمترین برنامه کنترل تقاضای سرمایه‌ای است، لازم به ذکر است، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه باید بازدارنده باشد. در غیر این صورت صرفا هزینه بالاتری بر مصرف کننده تحمیل خواهد شد.
وی اخذ مالیات بر خانه‌های خالی را از دیگر راهکار‌های کنترل تقاضای سرمایه تلقی کرد و گفت: تکمیل سامانه‌های «املاک و اسکان» و «املاک و مستغلات» به منظور ساماندهی بازار خرید و اجاره مسکن و همچنین امکان اخذ مالیات از خانه‌های خالی از دیگر راهکار‌هایی است که به اقدام فوری نیاز دارد.
تکمیل حدود ۲۰۰ هزار مسکن مهر باقی مانده
به عقیده کارشناسان در حوزه افزایش عرضه مسکن، «تکمیل حدود ۲۰۰ هزار مسکن مهر باقی مانده» و «تامین زمین دولتی به منظور عرضه به متقاضیان نهضت ملی مسکن» از جمله راهکار‌هایی است که باید با جدیت پیگیری شود.
علاوه بر مولفه‌های عنوان شده، ثبات وضعیت اقتصاد و نرخ ارز نیز به عنوان عامل کلیدی در بهبود وضعیت کلیه بازار‌ها از جمله بازار مسکن است که بهانه را از دلالان مسکن و سوداگران این بازار می‌گیرد. هر چند با توجه به انباشت تقاضا از دولت قبل بازار مسکن با چالش‌های زیادی رو به رو شده است، اما انتظار می‌رود اجرای سیاست اخذ مالیات بر عایدی سرمایه و همچنین ساخت مسکن و در کنار آن ثبات نرخ ارز به عنوان یک موضوع کلان به صورت چشمگیرتری از سوی دولت اجرایی شود.
