جوان آنلاین: درحالی دولت برای کنترل قیمت مسکن تمرکز خود را روی ساماندهی مشاوران املاک گذاشته است که طبق بررسی‌های انجام‌شده بازیگر اصلی در افزایش قیمت مسکن، قیمت بالای زمین است.
درجه‌بندی املاک، احتمالاً گامی دیگر از سوی دولت در راستای سایر اقدامات دستوری‌اش است که به منظور سروسامان دادن به بازار مسکن طراحی و اجرا شده است. دولت بعد از پلمب هزارو ۴۰۰ املاک غیرمجاز و جریمه ۸۸ میلیارد تومانی، این‌بار سراغ آموزش این صنف رفته است تا شاید بتواند ترمز افزایش قیمت مسکن را بکشد و ثبات را به این بازار برگرداند. تمامی این اقدامات در حالی صورت می‌گیرد که شرایط مسکن در کشور مساعد نیست. طبق آخرین گزارشات رسمی کشور، فقر مسکن در دو حالت خود، هم بدمسکنی و هم عدم‌دسترسی به مسکن در استطاعت، روند افزایشی دارد. بر اساس آمار رسمی که از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس منتشر شده است، ۷درصد از جمعیت کشور در سکونتگاه‌های غیررسمی یعنی همین خانه‌های ممنوعه سکونت دارند که این رقم معادل ۶میلیون‌و۲۰۰هزار نفر بر اساس آمار سال۱۴۰۱ است.
این در حالی است که اگر آمار ساکنان بافت‌های فرسوده نیز به ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی افزوده و کل این جمعیت به عنوان بدمسکن معرفی شود، این رقم به حدود ۱۹میلیون‌و۹۰۰هزار نفر افزایش پیدا می‌کند. همچنین طبق گزارش دیگری از مرکز پژوهش‌های مجلس، ۵۵درصد خانوار‌های ایرانی از «مسکن مناسب و در استطاعت» محروم هستند. این آمار در ابتدای دهه۹۰ معادل ۳۳درصد کل خانوار‌ها را دربرمی‌گرفت، در پایان دهه۹۰ و در نتیجه ترک‌فعل‌های دولت قبلی این آمار تقریباً رشد دوبرابری داشته است.
دولت سیزدهم برعکس دولت قبل به دنبال حل ابرچالش مسکن است، اما رویکرد دولت در مدل مواجهه با بازار مسکن مصداق رفتن به آدرس اشتباهی است؛ مسیر اشتباهی که در این بازه زمانی و با توجه به بحرانی‌شدن شرایط مسکن هزینه زیادی را به دولت و مردم تحمیل می‌کند. در این دو سال که از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد، تحقق اغلب سیاست‌ها و ریل‌گذاری‌های انجام‌شده، به علت وجود چالش‌های موجود در این حوزه به تعویق افتاده و در مقابل اقدامات و سیاستگذاری‌انجام شده نیز نتوانسته است این چالش‌ها را برطرف سازد، به عبارت بهتر هیچ کدام از نسخه‌پیچی‌های دولت نتوانسته دردی را دوا کند، چراکه درد اصلی تشخیص داده نشده است، اما همچنان دولت بر همان مسیر‌های فرعی و نسخه‌های اشتباهی پافشاری می‌کند. در همین راستا، می‌توان اقدامات دستوری نظیر تعیین سقف اجاره‌بها و درجه‌بندی مشاوران املاک را در همین پازل دید. در همین خصوص آصفری، نایب رئیس کمیسیون امور داخلی کشور و شورا‌های مجلس با اشاره به این اقدام دولت گفت: درجه‌بندی مشاوران املاک هیچ تأثیری در قیمت مسکن و پایین آوردن هزینه‌های اجاره نمی‌گذارد. علاوه بر سیاستمداران، کارشناسان در این حوزه نیز بار‌ها به دولت گوشزد کرده‌اند، مسئله مسکن چیز دیگری است.
به نام مشاوران املاک به کام ملاکان
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص نقش این صنف در قیمت بالای مسکن در جایی گفته است: اوایل سال می‌گفتند مشاوران املاک باعث گرانی مسکن و قیمت‌سازی کاذب هستند، در حالی که مشاوران املاک یک اپسیلون هم تأثیری در افزایش قیمت مسکن ندارند. هزینه ساخت در کنار هزینه جواز ساخت شهرداری‌ها، مالیات و ثبت اسناد و آب و برق و از طرفی سرعت عمل سازنده برای تولید است که در قیمت نهایی مسکن تأثیر می‌گذارد و در این بین تأثیرگذارترین مؤلفه- به سبب سهم بالا- به قیمت زمین اختصاص دارد و در هیچ کدام این موارد مشاور املاک دخیل نیست.
وی ادامه داد: اختلاف قیمت بین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن و هزینه تمام‌شده بازار ناشی از قیمت زمین است. قیمت ساخت یک واحد مسکونی در مناطق میانی تهران ۱۰ یا نهایت ۱۵میلیون تومان است که این رقم، رقم معقول و قابل پرداختی از سمت مردم و مشتریان است، اما قیمت تمام‌شده بازار به مراتب بیشتر است که آن هم به خاطر قیمت زمین است. در حال حاضر دولت باید با سازو‌کار‌هایی مثل عرضه هدفمند زمین به بازار ورود کند. دولت حتی اگر روی قیمت ساخت در بازار و نه ساخت دولتی، بر تولید سرمایه‌گذاری و به صورت گسترده زمین عرضه و واگذار کند، قطعاً بر بازار مسکن و کاهش قیمت زمین تأثیرگذار خواهد بود.
تاخت چهارنعل قیمت زمین
در شرایطی که دولت همچنان زمین را بازیگر اصلی و تعیین‌کننده بازار مسکن نمی‌داند، طبیعتاً اقداماتی هم ناظر بر آن و به منظور کنترل قیمت زمین طراحی و اجرا نخواهد شد. در این موقعیت است که تورم زمین با بی‌توجهی به تورم سایر کالا‌ها روند افزایشی خود را طی می‌کند و در نتیجه مسکن نیز تورمش بیش از تورم عمومی کشور خواهد بود. طبق اطلاعاتی که اخیراً مرکز آمار ایران در خصوص قیمت مسکن شهر تهران منتشر کرده، تورم مسکن ۳۰ درصد بیشتر از تورم عمومی است. در حالی آمار رسمی از تحولات بازار مسکن، عدد ۷۹ درصد را برای نرخ تورم این حوزه نشان می‌دهد که در شش ماهه اول سال ۱۴۰۲، نرخ تورم سایر کالا‌ها به صورت میانگین عددی حدود ۴۹ درصد بوده است، طبق بررسی‌های انجام شده علت اصلی این فاصله ۳۰ درصدی، قیمت بالای زمین است. زمین با سهم ۷۰ درصدی در قیمت تمام‌شده مسکن، اصلی‌ترین متهم گرانی مسکن است.
