سرویس اقتصادی جوان آنلاین: به گزارش «جوان»، بی‌تفاوتی نسبت به آنچه که در حوزه قیمت بازار ملک در ایران می‌گذرد، آسیب‌های جدی درون بخشی و برون بخشی را متوجه اقتصاد ایران کرده‌است که خروج بیش از ۱۰ میلیارد دلار از کشور و ورود آن به بخش ملک ترکیه و گرجستان و کشور‌هایی از این دست تنها بخشی از آن است و در حوزه حجم معاملات نیز کار به حدی بحرانی شده‌است که حجم معاملات در بازار مسکن تهران در حد معاملات دهه ۶۰ است و حال آنکه با این وضعیت قیمت مسکن بسیاری از خانوار‌ها در بازار اجاره‌بها و همچنین حاشیه شهر‌ها عملاً ابقا شده‌اند. در این میان، رکود در بازار مسکن برای دارندگان مسکن و ذینفعان رشد بهای مسکن فرصت طلایی ایجاد کرده‌است تا با انجام کمتر از ۱۰ هزار معاملات در بازار مسکن تهران که در آن حداقل ۳ میلیون مسکن وجود دارد، به سادگی بتوانند قیمت‌ها را بالا ببرند، کما اینکه در دو سال اخیر دیدیم که قیمت در رکودی‌ترین بازار در حد ۲۰۰ درصد رشد داشت.
رشد مشکوک قیمت مسکن
رشد ۲۰۰ درصدی دو سال اخیر بازار مسکن که بسیار مشکوک بود، زمینه‌ای ایجاد کرده‌است تا افزایش تسهیلات خرید مسکن عملاً کارایی خود را برای تقویت بنیه مالی متقاضیان از دست دهد، زیرا از طرفی قیمت مسکن در مناطق مناسب تهران چنان جهشی داشته است که با وام ۲۴۰ میلیون تومانی نیز نمی‌توان مسکن خریداری کرد حال بماند که بسیاری از خانوار‌های متقاضی مسکن اصلاً قدرت پرداخت تسهیلات بیش از ۴ میلیون‌و ۳۰۰ هزار تومانی را در ماه ندارند.
بسیار پیش از این‌ها کارشناسان اقتصادی وضعیت بازار مسکن ایران را نیازمند ساماندهی معرفی کرده بودند زیرا به نظر می‌رسد عامل قیمت در بازار مسکن به شکل بسیار غیر طبیعی در اقتصاد ایران افزایش یافته‌است، از این رو به سادگی می‌توان با تغییر فرمول نرخ‌گذاری و کشف درصد تغییرات قیمت مسکن هم جلوی رشد بی‌رویه قیمت مسکن را گرفت و هم اینکه قیمت مسکن در کشور را در حد ۵۰ درصد کاهش داد، کما اینکه اگر برای این مقوله امروز فکری نکنیم باید انتظار داشت که اقتصاد ایران در آینده با بحرانی شبیه بحران ۲۰۰۸ امریکا روبه‌رو شود که منشأ آن بحران بخش مسکن بود.
وام ۲۴۰ میلیونی با اقساط ۳ /۴ میلیونی
پرداخت وام ۲۴۰ میلیون تومانی خرید مسکن در حالی از روز گذشته آغاز شده‌است که اقساط ماهانه این تسهیلات ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است.
پرداخت اوراق مسکن در راستای مصوبه شورای پول و اعتبار است که سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن را از محل اوراق گواهی حق تقدم برای تهرانی‌ها (زوجین) به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش داد. متقاضیانی که قصد استفاده از این اوراق را داشته باشند می‌توانند تا سقف ۲۴۰ میلیون تومان از اوراق بهره‌مند شوند یعنی با استفاده از تسهیلات جعاله تا سقف ۴۰ میلیون تومان این تسهیلات به ۲۴۰ میلیون تومان خواهد رسید. بازپرداخت اقساط وام ۲۰۰ میلیون تومانی (نرخ سود ۱۷/ ۵ درصد) ۱۲ سال و بازپرداخت وام ۴۰ میلیون تومانی (نرخ سود ۱۷/ ۵ درصد) پنج سال است.
کل باز پرداخت متقاضیان طی ۱۲ سال بابت وام ۲۰۰ میلیون تومانی مسکن به‌روش پلکانی حدود ۵۲۰ میلیون تومان خواهد بود که سود وام جعاله نیز ۲۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌شود، یعنی در مجموع متقاضیان باید بیش از ۳۴۰ میلیون تومان سود برای وام ۲۴۰ میلیون تومانی پرداخت کنند.
مشکل در وام نیست در قیمت مسکن است
محمد رضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه تسهیلات مسکن باید حداقل ۵۰ درصد از قیمت تمام شده یک واحد آپارتمان را پوشش دهد، گفت: هم‌اکنون با وام ۲۰۰ میلیون تومانی حداکثر می‌توان ۱۵- ۱۰ مترمربع آپارتمان خرید.
افزایش سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن از طریق اوراق شاید تنها ً به رونق واحد‌های قدیمی‌ساز منجر خواهد شد. با توجه به رشد حدود ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن طی دو سال اخیر در شهر تهران، وام ۲۴۰ میلیون تومانی تکافوی خرید خانه در شهر تهران را نمی‌دهد، اما ممکن است تجمیع این تسهیلات با نقدینگی خانوار‌ها بتواند برای خرید آپارتمان‌های قدیمی در مناطق جنوبی تهران مؤثر باشد.
مراقب حباب کاذب قیمت مسکن باشیم
محمد عدالت‌خواه، کارشناس بازار مسکن گفت: قیمت‌های اسمی ممکن است بالا برود ولی قیمت‌های واقعی ظرفیت افزایش ندارد. قیمت‌هایی که هم‌اکنون در بازار می‌بینیم به دلیل کاهش ارزش پول است، نه اینکه نرخ‌های واقعی در این سطح باشد. بازار مسکن دچار حباب کاذبی شده که برای دستیابی به یک شرایط واقعی در این بازار باید سال‌ها صبر کرد؛ البته مشروط به آنکه قیمت افزایش پیدا نکند.
گفتنی است که آذرماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه آبان ۸/ ۶ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹/ ۳۹ درصد افزایش یافت. این اولین رشد قابل توجه ماهانه از اردیبهشت ماه امسال تا‌کنون بوده‌است. بر اساس اعلام دفتر مسکن همچنین در آذرماه ۱۳۹۸ تعداد ۹۶۶۴ قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۳۷ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. نرخ‌های واقعی در این سطح باشد. بازار مسکن دچار حباب کاذبی شده که برای دستیابی به یک شرایط واقعی در این بازار باید سال‌ها صبر کرد؛ البته مشروط به آنکه قیمت افزایش پیدا نکند.
گفتنی است که آذرماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه آبان ۸/ ۶ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹/ ۳۹ درصد افزایش یافت. این اولین رشد قابل توجه ماهانه از اردیبهشت ماه امسال تا کنون بوده است.
