جوان آنلاین: با راه اندازی سامانه خودنویس تمایل مستاجران و موجران به استفاده از پلتفرمهای بخش مسکن از جمله دیوار و شیپور افزایش یافته و به نوعی مشاوران املاک از چرخه معاملات اجاره مسکن حذف شده اند. این مساله از جنبه هایی مثبت و از سویی دیگر منفی است. با توجه به اینکه ثبت قرارداد اجاره در خودنویس رایگان بوده و اسناد ثبت شده در این سامانه در محاکم قضایی معتبر است، قاعدتا تقاضا برای آن زیاد می شود، اما از آنجایی که سرنوشت پلتفرم های بخش مسکن با ابهاماتی رو به رو است معلوم نیست که ادامه این روند در آینده چگونه می شود.
سرنوشت مبهم «خودنویس» با حذف پلترفم های مسکن
چند هفته گذشته بود که مدیر کل دفتر اقصاد مسکن از هشدار جدی به پلتفرمهای شیپور و دیوار نسبت به ساماندهی آگهی‌های مسکن خبر داد. پس از آن بود که اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس از عدم همراهی این دو پلتفرم با وزارت راه و شهرسازی خبر داد و گفت: دیوار و شیپور با طرح مقابله با سوداگری بازار مسکن همراه نیستند و در صورت عدم همراهی، باید مانع فعالیت این دو سایت شد.
بر این اساس به نظر می رسد که در صورت حذف دیوار و شیپور به نوعی شاهد بازگشت املاکی ها به چرخه معاملات اجاره و مسکن باشیم. البته ذکر این نکته ضروری است که به گفته فعالان این حوزه، از ۲۱ بهمن ۱۴۰۲ دسترسی مشاوران املاک به سامانه املاک و مستغلات قطع شده است و در این شرایط قاعدتا وزارت راه و شهرسازی باید فکری به حال این چالش بکند. یعنی از سویی نبود پلتفرم ها مستاجران و موجران را وادار به حضور مشاوران املاک می کند و از سویی دیگر عدم دسترسی مشاوران املاک به سامانه برای ارائه کدرهگیری سرنوشت سامانه خودنویس را با ابهاماتی رو به رو می کند.
رواج استفاده از ارزهای خارجی و دیجیتالی به علت سامانه خودنویس؟
مهدی کرباسیان، عضو هیات ريیسه اتحادیه مشاوران املاک در گفتوگو با ایسنا اظهار کرد: بنا بر اعلام برخی مشاوران املاک با پدیده‌ای جدید در بازار مسکن مواجه شده‌ایم. شایعه شده برخی فروشندگان آپارتمان از خریداران تقاضای دلار، ارز دیجیتال، طلا و غیره می‌کنند. به نظر من یکی از دلایل این موضوع ایجاد سامانه خودنویس است که باعث حذف واسطه شده است. به هر حال زمانی که واسطه، معامله را مدیریت می‌کند مبادلات مالی نیز مدیریت می‌شود اما وقتی خریدار و فروشنده از طریق سامانه خودنویس اقدام به معامله می‌کنند نظارتی وجود ندارد.
عضو هیات ريیسه اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به تاثیر سامانه خودنویس بر کم‌رونق شدن معاملات مسکن گفت: مسوولان وزارت راه و شهرسازی دائما روی تبلیغات این سامانه مانور می‌دهند و به مردم می‌گویند بیایید قرارداد خود را مجانی ثبت کنید. در واقع رسما به حذف دفاتر مشاور املاک ورود کرده‌اند و اشتغال جامعه در حال سرکوب شدن است. در هر بازاری، اقتصاد را واسطه می‌چرخاند. جهش تولید نیاز به مشتری دارد. این مشتری از طریق واسطه‌ها می‌آید. موضوع واسطه برای بازار مسکن به عنوان یک بازار پیشرو در اقتصاد، اهمیت مضاعف دارد.
وی اظهار کرد: با ایجاد سامانه خودنویس، اکثر مشاوران املاک به سمت ابطال جواز رفته‌اند. این مساله تبعات منفی برای بازار مسکن و اشتغال کشور دارد. با توجه به پیشران بودن بخش مسکن نیز تبعات منفی برای اقتصاد کلان خواهد داشت که در آینده خود را نشان می‌دهد.
کرباسیان خاطرنشان کرد: برخی افراد می‌گویند دلالان ملک عامل گرانی مسکن هستند. سوال بنده این است آیا افزایش هزینه ساخت نیز به خاطر عملکرد مشاوران املاک است؟ حدود سه سال قبل هزینه ساخت هر متر مربع نهضت ملی مسکن را ۲.۵ میلیون تومان اعلام کردند. در حال حاضر به گفته مسوولان این رقم به ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان رسیده است.
در این خصوص ذکر چند نکته ضروری است. اول اینکه اگرچه کرباسیان انجام معاملات مسکن با ارزهای دیجیتال را ناشی از راه‌اندازی سامانه «خودنویس» ازسوی وزارت راه و شهرسازی و حذف خاموش مشاوران املاک از فرآیند معاملات ملکی دانسته است، اما به نظر می‌رسد، موضوع خرید و فروش ملک با ارزهای خارجی و دیجیتالی که طی سال‌های اخیر باب و به مرور زمان فراگیرتر نیز شده است، ریشه در مسائل و چالش‌های اقتصاد ایران داشته باشد تا مناسبات درون بازار مسکن دارد. به علاوه اینکه هنوز معاملات خرید و فروش مسکن نیز از این سامانه آغاز نشده است.
اما اگر فرض کنیم، هم‌اینک معاملات ملکی در سامانه خودنویس ثبت می‌شود و در غیاب مشاوران املاک و واسطه‌های قانونی، طرفین معامله با ارزهای خارجی و دیجیتالی معاملات خود را انجام می‌دهند اما رقم‌ها مورد معامله را به صورت ریالی در سامانه خودنویس درج می‌کنند. در این حالت، اظهارات عضو هیات ريیسه اتحادیه مشاوران املاک تحقق می‌یابد، اما نکته این است که پیش از این نیز معاملات مورددار به صورت وکلاتی و بدون کد رهگیری انجام می‌شد و بعضا در این معاملات از پول ملی کشور نیز استفاده نمی‌شد، افزون بر این، از آنجا که معاملات به صورت رسمی ثبت نمی‌شدند، شفافیت بازار مسکن به شدت مخدوش بوده و هم‌اینک نیز هست و به همین دلیل، آمارهای دقیقی از نبض این بازار در دسترس نیست، درحالی که ثبت معاملات در سامانه خودنویس، دست‌کم این نقیصه را ندارد.
ساماندهی لاک پشتی مشاوران املاک
بر این اساس یک نکته کاملا ضروری و مشهود است و آن هم نقش ساماندهی پلتفرم های مسکن و همچنین ساماندهی مشاوران املاک است. مطابق آمارها، دست‌کم ۲ هزار و ۷۰۰ واحد صنفی مشاور املاک بدون پروانه کسب در تهران فعالیت می‌کنند و بر این اساس، حداقل ۱۳ هزار و ۵۰۰ نفر در این شغل، بدون داشتن مجوز فعال هستند.
داود بیگی‌نژاد، نائب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه حدود ۹۹ درصد تخلفات مشاوران املاک توسط افراد فاقد مجوز انجام می‌شود و جامعه نیز نتوانسته تاکنون این مساله را تمیز دهد که همه کسانی که در این حوزه فعالیت می‌کنند، دارای پروانه کسب نیستند گفت: همه صحبت ما این است که افرادی که می‌خواهند در حوزه املاک به عنوان مشاور فعالیت کنند، باید چارچوب قانونی آن را رعایت کنند تا در صورت تخلف شناسایی شوند.
وی در ادامه با انتقاد از سامانه خودنویس اظهار داشت: ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن به صراحت اعلام کرده که باید در سامانه املاک و مستغلات دسترسی برای عموم مردم ایجاد شود و قانونگذار پذیرفته که این سامانه پایه باشد و اگر قرار است اصلاحات و تغییراتی انجام شود، باید از سامانه املاک و مستغلات انجام شود، نه ایجاد سامانه جدیدی همچون «خودنویس».
این مقام صنفی گفت: از خرداد ماه سال گذشته و به‌ویژه از ۲۱ بهمن ۱۴۰۲ که دسترسی مشاوران املاک به سامانه املاک و مستغلات قطع شد، عملا مشاوران دچار مشکل شدند، زیرا قانونگذار دریافت کد رهگیری از طریق این سامانه را الزام کرده بود، اما اینکه وقتی دسترسی آنان به سامانه قطع شد چگونه باید اعمال شود را پیش‌بینی نکرده بود.
وی معتقد است: باید پیش از رونمایی از سامانه خودنویس، باگ‌ها و ایرادات آن رفع و دسترسی مستقل برای بازیگران اصلی یعنی مشاوران املاک در نظر گرفته می‌شد؛ این در حالی است که اکنون برخی مشاوران املاک دسترسی به سامانه خودنویس ندارند.
الزامات موفقیت سامانه خودنویس
به طور حتم رایگان شدن قراردادهای اجاره می تواند در شرایط فعلی کمک حال مستاجران باشد. در حالی که طبق آمارها بخش قابل توجهی از مشاوران املاک بدون مجوز مشغول به کار هستند نظارت بر عملکرد آنها و همچنین نظارت بر حق کمسیون های مشاوران املاک کار مشکلی است؛ جایی که بسیاری از مشاوران املاک به حق خود مبنی بر اخذ نیم درصد ارزش معاملاتی یک ملک رضایت نمی دهند و مستاجران را با تحمیل هزینه های چندبرابری برای یک جابجایی ساده مواجه می کنند می تواند موثر واقع شود، اما نکته مهم اینجاست که مسوولان نباید به سادگی از کنار نگرانی‌های مشاوران املاک نسبت به آینده شغلی خود، با وجود سامانه خودنویس بگذرند و دغدغه‌های آنها را نسبت به وضعیت جدید باید شنید و در صورت لزوم حمایت‌های لازم را از فرصت‌های شغلی موجود در بازار مسکن داشته باشند.
