اثر مذاكرات لوزان بر بازار مسكن از چنان اهميتي برخوردار است كه هنوز جوهر بيانيه لوزان خشك نشده است، مردم به تكاپو افتاده‌اند تا ببينند مسكن چه سرنوشتي پيدا مي‌كند، اين در حالي است كه عمده كارشناسان خروج ركود از اين بازار و رونق غير تورمي را در اولين گام براي اين بازار پيش‌بيني كرده اما در عين حال تداوم وضعيت فعلي را تا نيمه ابتدايي سال 94قطعي عنوان مي‌كنند.
اگرچه مسكن طي سال‌هاي اخير در ركود قرار گرفته است و تغييرات قيمتي بازار تقريباً متناسب با تورم عمومي كشور بوده است، اما نبايد از خاطر برد كه طي دهه‌هاي اخير قيمت زمين چندين بار به شكل جهشي رشد يافته است، حال با گشايش‌هاي هسته‌اي امكان دارد نه‌تنها ديگر شاهد جهش قيمت زمين به عنوان مهم‌ترين مؤلفه در قيمت مسكن نباشيم بلكه امكان دارد اين كالا با تعديل منفي نيز مواجه شود و همين امر مي‌تواند نويد‌بخش ارزاني قيمت مسكن در سال‌هاي پيش‌رو باشد.
نمايي از وضعيت كنوني بازار
بازار مسكن در سال 93، در ادامه سال 1392، شرايط كاملاً ركودي را سپري كرد. ميانگين ماهانه معاملات در اين سال، در شهر تهران به حدود 13267 فقره رسيد (ميانگين 11ماهه منتهي به ماه بهمن). هرچند اين رقم به‌طور معني‌داري نسبت به ميانگين 11ماهه سال 1392 بيشتر بوده است (ميانگين تعداد معاملات 11ماهه سال 1392 به 7983 فقره محدود بوده).
به اين ترتيب به لحاظ تعداد معاملات مي‌توان گفت سال 1393 نسبت به سال 1392 با رشدي بالغ بر 66 درصد مواجه بوده، ولي اين رقم نسبت به سال 1391 كه ميانگين معاملات ماهانه آن حدود 15 هزار فقره يا نيمه دوم اين سال (دوره رونق) بيشتر از 20 هزار فقره بوده است به ميزان قابل توجهي پايين‌تر است. به جز تعداد معاملات، شاخص‌هاي قيمت و تعداد پروانه‌هاي صادره (روند توليد) نيز براي ارزيابي و قضاوت در خصوص بازار مسكن، تعيين‌كننده است.
بر اساس اطلاعات موجود، ميانگين يك متر‌مربع واحد مسكوني معامله‌شده شهر تهران در سال 93 حدود 41 ميليون ريال بوده در حالي كه اين ميانگين در سال 1392، به 39 ميليون ريال بالغ مي‌شده يعني رشدي فقط حدود پنج درصد داشته است كه كمتر از يك‌سوم نرخ تورم اين سال است.
از طرف ديگر اطلاعات مربوط به صدور پروانه‌هاي ساختماني نيز حكايت از كاهش شديد پروانه‌هاي صادره دارد. در 10ماهه منتهي به دي‌ماه 93، كلاً در شهر تهران براي 72380 واحد مسكوني پروانه صادر شده است در صورتي كه همين پروانه‌ها در دوره مشابه سال قبل 140827 واحد بوده است. به عبارت ديگر تعداد پروانه‌هاي صادره در سال 1393 دقيقاً نصف پروانه‌هاي صادره سال 1392 است. با توجه به شرح فوق، مي‌توان دو سال 1392 و 1393 بازار مسكن را اينگونه جمع‌بندي كرد كه به لحاظ تعداد معاملات، عمق ركود مسكن در سال 1392 اتفاق افتاده است ولي در سال 1393، هرچند به‌طور نسبي تعداد معاملات از رشد خوبي برخوردار بوده، اما اين ميزان رشد به قدري نبوده است كه بر شاخص‌هاي قيمت و توليد در بازار تأثير بگذارد. تحت اين شرايط، سطح قيمت‌ها تنها در حد پنج درصد رشد داشته كه در مقايسه با تورم، بايد بگوييم شاخص قيمت مسكن به ارزش واقعي تنزل داشته است و روند توليد مسكن نيز هم متأثر از روند قيمت و هم عوامل ديگر كه در ادامه به تحليل آن خواهيم پرداخت روند نزولي شديدي داشته و در مجموع به لحاظ توليد، سال 1393 نسبت به سال 1392، سال ركودي‌تري بوده است.
آينده بازار مسكن
در اين بين رئيس اتحاديه مشاوران املاك حسام عقبايي در گفتوگو با فارس در پاسخ به اين سؤال كه تحليل و چشم‌انداز بازار مسكن بعد از تفاهم انجام شده ميان ايران و 1+5 چيست، گفت: تفاهم صورت گرفته در حال حاضر تأثيري بر بازار مسكن نخواهد داشت، اما آنچه مي‌توان با قاطعيت در مورد آن و در مورد آينده بازار مسكن در سال 94 از آن سخن گفت، اين است كه بازار مسكن در سال جاري رونق خواهد گرفت.
وي افزود: از نيمه دوم ماه جاري و در ارديبهشت ماه امسال شاهد افزايش حجم معاملات مسكن خواهيم بود، اما بايد اذعان كرد كه قيمت مسكن در سال 94 به آن صورت تغييري نخواهد كرد.
عقبايي با بيان اينكه نيمه دوم سال 94 معاملات مسكن رونق مي‌گيرد و بازار مسكن به طور قطع از ركود فعلي خارج مي‌شود، افزود: در آبان ماه سال گذشته بيش از 81 هزار مورد معامله در سامانه كد رهگيري ثبت شد كه اين ميزان در آذرماه به بيش از 89 هزار مورد، در دي ماه به بيش از 100 هزار معامله و در بهمن ماه به بيش از 103 هزار فقره افزايش يافت. وي تأكيد كرد: اين سير صعودي ايجاد شده در روند معاملات مسكن به طور قطع در سال 94 نيز ادامه خواهد داشت، به طوري كه تا پايان نيمه اول سال جاري، بازار مسكن به طور كامل از حالت ركود خارج شده و به رونق ايده‌آلي خواهد رسيد.
ظرفيت افزايش قيمت مسكن در بهار وجود ندارد
عقبايي در پاسخ به اين سؤال كه وزير راه و شهرسازي عنوان كرده كه رشد قيمت مسكن بيشتر از نرخ تورم نخواهد بود، اظهار داشت: آنچه مشخص است اين است كه در فصل بهار ظرفيت افزايش قيمت مسكن وجود ندارد، بنابراين توصيه ما به متقاضيان خريد مسكن اين است كه اگر تصميم به خريد مسكن دارند، الان بهترين زمان براي خريد است.
وزير چه مي‌گويد؟
از سوي ديگر عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي اعلام كرده است كه توافق هسته‌اي اثر طولاني مدت بر بازار مسكن دارد اما ممكن است به صورت موقت باعث تغيير استراتژي بازيگران بازارهاي ديگر از جمله ارز و سهام شود اما از آنجا كه دولت برنامه‌ريزي لازم را دارد، احتمالاً نوسان در اين بازار‌ها كوتاه مدت و مقطعي خواهد بود. دولت براي مواجهه با هر شرايطي پس از توافق نهايي هسته‌اي آماده است.
مذاكرات تأثير غيرمستقيم بر مسكن دارد
اين درحالي است كه يك كارشناس اقتصاد مسكن پيشتر گفته بود كه مذاكرات ژنو تأثير مستقيمي بر بازار مسكن نخواهد داشت، چراكه بايد ابتدا بازار جهاني و تأثير‌گذار بر مسكن بهبود يابد و پس از آن منتظر تغييرات بر بازار مسكن بود. بيت‌الله ستاريان در اظهارات خود تأكيد كرده بود كه مثبت و منفي بودن نتيجه مذاكرات به زودي بازار مسكن را تحت تأثير قرار نميدهد بلكه مي‌تواند در بلند مدت بازار مسكن را تحت تأثير قرار دهد اما آنچه بيش از هر مورد ديگر بازار را تكان ميدهد عرضه و تقاضا و كنترل بازار است. به گفته وي، در دو سال گذشته به دليل ركود در بخش ساختماني كاهش ساخت‌و‌سازها رخ داد و از طرفي ديگر كوچ سرمايه از بخش مسكن به ديگر بخشها صورت گرفت و همين باعث شد تا سال 94 هم همين اتفاقات رخ دهد و احتمال كاهش توليد براي سال جاري نيز وجود دارد. ستاريان بر اين باور است كه در دو، سه سال اخير بازار داخلي اقتصادي كشور تحت تأثير تحريم‌ها قرار گرفته و به طور طبيعي كمبود واردات و مصالح مورد نياز منجر به كاهش توليدات و معاملات شده است، اين در حالي است كه با حذف تحريم‌ها انتظار بهبود شرايط اقتصاد ايران و بالطبع اقتصاد مسكن مي‌رود.
فراز يا فرود؟
اما برخي ديگر بر اين باورند كه بازار مسكن تا زمان پايان مذاكرات نتيجه نهايي و به قطعيت رساندن توافقات، با شوك همراه مي‌شود زيرا افزايش دستمزدها، قيمت مصالح ساختماني و... به طور طبيعي نويد‌بخش افزايش قيمت مسكن حداقل متناسب با تورم است و در مقابل برخي از تحليلگران بر اين باورند كه تا روشن شدن نتيجه قطعي مذاكرات هسته‌اي كنشگران بازار مسكن دست از هر‌گونه اقدامي در اين بازار كشيده و ترجيح مي‌دهند اقدام خود را تا تير ماه سال جاري به تعويق بيندازند، بدين ترتيب انتظار مي‌رود بازار مسكن تا نيمه ابتدايي سال جاري همچنان وضعيت فعلي خود را كه شرايطي تقريباً ركودي است ادامه دهد و پس از نيمه دوم سال از مذاكرات هسته‌اي اثر‌پذيري كند.
