به گزارش نکته آنلاین، موضوع مسکن موضوعی است که بدون توجه به ویژگیهای چند بعدی آن نمیتوان به راهکاری مناسب برای رفع آن دست یافت. از این رو ارائه هرگونه طرحی از سوی دولتها جهت مدیریت مسکن و بازار آن میتواند توجهات زیادی را به خود جلب نماید.
دولت یازدهم بزرگترین منتقد مسکن مهر به حساب میآید و به جای آن طرح مسکن اجتماعی را پیش کشید.
البته این واقعیت که طرح مسکن مهر نیازمند بازنگری جدی بوده یک واقعیت انکار ناپذیر است اما باید دید مسکن اجتماعی چه ویژگیهای متفاوتی با مسکن مهر دارد و آیا مسیر جدیدی در بازار مسکن به وجود میآورد یا که همان مسیر گذشته را دنبال میکند.
در این گزارش سعی میکنیم دریابیم که مسکن اجتماعی چیست؟ مکان یابی اجرای طرح مسکن اجتماعی چگونه است؟ نحوه تامین منابع مالی طرح چگونه است؟مدل مشارکت مردم تهران چیست؟ مخاطبان اصلی طرح کدامند؟ تاًثیر آن بر کنترل قیمت مسکن چیست؟ و ........ اینها گوشه ای از مسائلی هستند که در نگاه نخست میتوان به صورت کلی در مورد مسکن اجتماعی مطرح نمود.
مسکن اجتماعی مسکنی است که بر روی زمینهای دولتی از سوی حکومتهای محلی یا همان شهرداریها ساخته میشود و نهادهای حمایتی اجتماعی نیز در ساخت و معرفی گروههای هدف برای دریافت این واحدها با دولت و شهرداریها همکاری میکنند. این تعریف چند نکته کلیدی را در برمی گیرد.
اول اینکه این نوع مسکن بر روی زمین هائی که مالکیت آن برای دولت است، احداث میگردد. در همین بخش نخست چند مسئله مطرح میشود.
نخست اینکه چرا بر روی زمینهای دولتی؟ مهمترین دلیل آن این است که عمده قیمت مسکن به واسطه قیمت عرصه است که دولتها تلاش میکنند با استفاده از عرصه در اختیار خود قیمت تمام شده مسکن را پائین آورند. ثانباٌ عرصه آزاد قابل احداث مسکن در کلانشهر هائی همچون تهران به چه میزان وجود دارد؟ آیا این طرح همانند طرح مسکن مهر به حاشیه شهرها منتقل میشود؟ راهکار جلوگیری از انتقال طرح به حاشیه شهرها چیست؟
دومین نکته که در تعریف مسکن اجتماعی باید مورد توجه قرار گیرد این است که مجری طرح را حکومتهای محلی (شهرداری ها) به نمایندگی از دولت معرفی مینماید. این بدین معناست که دولت متصدی اجرای طرح است. آیا تصدی گری دولت در این امر براساس تجربیات گذشته امری معقول است؟
سومین نکته گروههای هدف این طرح است. به طور واقعی مسکن در ایران به دلیل ساختار کلان اقتصاد تبدیل به یک کالای سرمایه ای با ارزش شده و به عنوان دارائی در سبد خانوار شناسائی شده است.
متقاضیان این کالای سرمایه ای به دو گروه عمده تقسیم میشوند، متقاضیان مسکن به عنوان متقاضای کالای سرمایه ای و متقاضیان مصرفی و یا تقاضای واقعی.
اگر متقاضیان مسکن را به 3 بخش اصلی تقسیم بندی کنیم، آنگاه با سه گروه زیر مواجه خواهیم بود.
گونه اول آن دسته از مردم هستند که توانایی خرید مسکن را با درآمد خود دارند و نیاز به استفاده از تسهیلات و حمایت دولت ندارند. دسته دوم مردمی هستند که به صورت ترکیبی توان خرید مسکن را دارند یعنی بخشی از درآمد خود و بخشی از تسهیلات دولتی. دسته سوم آن گروهی از مردم هستند که در دهکهای پایین جامعه به حساب آمده و نیاز مند حمایت دولتی به صورت صد در صد جهت تامین مسکن هستند. دسته سوم به صورت مستقیم به عنوان گروه هدف مسکن اجتماعی شناخته میشوند .
مسئله دیگری که در مورد مسکن اجتماعی مطرح میشود، شیوه تامین منابع مالی و نحوه مشارکت عموم مردم در این طرح است. با توجه به شرایط اقتصادی امروز جامعه بدون احتساب قیمت عرصه هزینه ساخت یک متر مربع بنای با کیفیت به صورت خالص حدود ده میلیون ریال خواهد بود.
طبق آمار و اطلاعات موجود، متقاضیان واقعی که گروه هدف این طرح هستند بر اساس هرم سنی جمعیت ، ازدواجهای صورت گرفته ، توانایی اقتصادی از نظر درآمدی حدود 30 درصد تقاضای واقعی مسکن را شکل میدهد.
تولید مسکن برای این تعداد خانوار با هزینههای ذکر شده احتیاج به نقدینگی و اعتبار بالایی نیاز دارد.
همچنین توجه به مسائلی چون نحوه اجرای پروژهها ، استفاده از تکنولوژیهای نوین در بحث صنعتی سازی ، احداث کیفی بناها ، ساخت مسکن دارای هویت معماری اسلامی ایرانی ، تولید انبوه ، سریع و ارزان مسکن بسیار ضروری است.
وجود بافتهای فرسوده در کلانشهرها و بهره مندی از مکانیزم معاوضه برای ساکنین و مالکین بافتهای فرسوده که عمدتاً جزء گروههای هدف طرح مسکن اجتماعی هستند و فرسودگی بناهایی که در آنها ساکن هستند به عنوان یک تهدید بالقوه و مساله فوق استراتژیک در سطح ملی مطرح است.
با توجه به تجربه مسکن مهر و نواقصی که در اجرای این طرح به وجود آمد، انتظار میرود که دولت یازدهم که بزرگترین منتقد مسکن مهر است، خود در دام شعار زدگی نیافتد و مسکن اجتماعی را یا بدرستی اجرا کند و یا اصلا وارد طرح جدیدی در حوزه مسکن نشود.